2007 11/03 17:35
Category : 日記
2006年02月28日
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困難な借地処分
年金生活で地代支払も困難に高齢者の借地返還は深刻だ
台東区谷中の非組合員の中川さんは、83歳で身寄りのない一人暮らしである。年金生活で蓄えもないので建物の修理を怠っている。雨漏りもある。現在は地代も滞ることなく支払っているが、今後もこの調子で支払を続ける自信はない。ましてや３年後の更新の際、借地更新料の支払は殆ど不可能である。
そこで地主に建物付で借地を返還したい旨を伝えた。その際、建物を買取って欲しい旨（＊）も付け加えた「買取るなど冗談じゃない。建物を取壊して更地にして土地を明け渡すというのであれば、申出を諒承する」と言われた。
中川さんは、地代の支払が出来なくなる前に家屋を処分して老人ホームへ入所したいと考えているが、そのためにも何か旨い解決策はないかと組合へ相談してきた。
地代の支払に困って土地を地主に返還するのだから、解体費用など無理な話である。地代を滞納すれば賃料不払で契約解除となり解体費用は借地人に請求される。
解決策は建物を第三者に賃貸して家賃収入の一部で地代を支払い、借地契約を存続させる。取り敢えず貸すにしても修理代金をどうするかという問題がある。
次は、借地権を第三者に譲渡する。この場合は地主へ承諾料を支払わなければならない。非訟手続きで裁判所の代諾許可を得る場合でも借地権価格の約10％の承諾料は必要である。又借地権の買い手を見つけるのにも苦労する。一人暮らしの高齢者には、借地の処分は深刻な問題である。
組合に加入していれば特典として借地権の売却又は借地の有効活用等の手伝いも出来るのだが、電話相談だけでは何の解決も、また何の手伝いも出来ないのが歯痒い。
（＊）借地借家法第13条（建物買取請求権）
「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」。確かに借地人には建物買取請求権が認められている。だが「借地権の存続期間が満了した場合」という条件が付いている。
台東借地借家人組合
無料電話相談は０３−３８２１−６０４３
受付は月曜日〜金曜日(午前１０時〜午後４時)
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
2006年02月27日
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住職が店舗の明渡を強要
吉本さんは台東区松が谷で約10坪の2階建店舗併用住宅(1ヶ月6万円）を借りて、写真館を50年以上も営んでいる。
家主は隣の寺で、2002年8月に住職から借家契約の解除を通告された。前住職とは何のトラブルもなかった。娘婿の新住職に代わるや庫裏と本堂の改修工事が大々的に始められ、その挙句門前の店舗を含めた檀家泣かせの新築工事計画を立案したが檀家の大反対で頓挫した。
その後、住職から立退きを強要する言葉を頻繁に浴びせられた。加えて、デジタルカメラの普及で現像の需要が激減し、商売に対する不安も重なり強迫観念に襲われる状態まで追込まれた。
2003年1月その対応に苦慮して台東借地借家人組合に相談し、その場で組合に加入した。組合は家主の解約要求に応ずる必要はない事、家主要求に屈し無ければこのまま商売も続けられる事を説明した。2月には入ると、住職は家賃の受領を拒否した。組合は手筈通り、東京法務局へ家賃の弁済供託をした。
寺側の今回の計画は、門前の店舗から吉本さんを立退かせ、そこを自動車で来る檀家の駐車場にしようと考えている。そのため2003年8月に東京簡易裁判所に家屋明渡請求調停の申立をしてきた。
台東借地借家人組合と対応策を検討していたので不安もなく調停に臨めた。調停は6回行なわれたが、2004年7月に不調で終了した。
一安心している矢先の 10月に吉本さんは、自宅の階段を踏み外し足首を骨折し、一ヵ月程店を休業してしまた。客は他店へ流れ、戻って来ない。その後も体調不良で店を閉める日が多く、売上は極端に落ち、商売に対する不安が脳裏を掠めた。
2004年12月末、台東借地借家人組合に再度相談があった。「家賃を払っていく自信が無い。店を閉めたいので、立退き交渉をお願いしたい」というものであった。
2005年1月初旬、組合の顧問弁護士に家主側の弁護士との交渉を依頼した。立退料が出なくて当然という状態での交渉であったが、2月末ほぼ立退き交渉は纏まった。8月末迄に店舗を明渡し、3〜8月分の家賃は支払免除し、立退料は家賃の65ヵ月分という解決案であた。
8月末に組合の顧問弁護士が立会、残りの立退料と引換えに建物の明渡しが完了した。
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2006年02月26日
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地代を値下げ
現行地代は適正額の3倍なので地代の減額調停を申立
地下鉄銀座線の稲荷町駅に程近い場所、ＪＲ上野駅400ｍ位の場所に下谷神社がある。その神社の近辺が東上野３丁目になる。
神社の裏手に居住する木村さんは最近同一地主の借地人達に、地代がどの程度かを尋ねて回った。その結果、近隣の地代に比べても高額であると気付いた。地代は、１ヶ月４８８００円（29坪）を支払っている。１坪当り約１７００円である。
地代の問題の他に更新料の問題もあるので、組合に加入して相談してみた。
組合は、固定資産税の路線価を基にして地代を試算してみた。
木村さんの家が面している通りの固定資産税評価の路線価は１�u43万円 。１坪当り約142万円である。
2002年度修正率はマイナス13％なので、１坪当りの固定資産税評価額は約125万円となる…（Ａ）。
固定資産税は、（Ａ）×固定資産税率×軽減措置で計算出来る。
（1）固定資産税は固定資産税評価額×1/100×1.4（固定資産税率）×1/6(注1）
１坪当りの年間固定資産税は約２９２０円、１ヶ月当り約240円になる…（Ｂ）。
都市計画税は、（Ａ）×都市計画税率×軽減措置×23区の軽減措置で計算出来る。
（2）都市計画税は固定資産税評価額×1/100×0.3(都市計画税率)×1/3(注1）×1/2(注2)
都市計画税は１坪当り年間約630円、１ヶ月当り約50円になる…（Ｃ）。
１ヶ月当りの支払税額は（Ｂ）＋（Ｃ）で１坪当り約290円。
標準的な地代は（Ｂ）＋（Ｃ）の2〜3倍といわれている。(注3）
借地面積は29坪であるから１ヶ月の地代は、１６８２０〜２５２３０円となる。
木村さんの支払っている地代は、適正地代より約２〜３倍高い。
そこで、木村さんは簡易裁判所に地代の減額請求の調停を申立てた。話合いを続けた結果、１万円の値下げ案が提示されたが、地主側は肯首しなかった。このままでは調停が不調になってしまうので、今回は仕方なく7８００円で妥協した。
2003年４月以降に都税事務所で評価証明書をもらって、もう一度減額請求の調停をやる決意だ。
(注1）軽減措置で200�u（60坪）以下の場合は、(1)固定資産税は1/6で(2)都市計画税は1/3に減税。200�u（60坪）以上の場合は、(1)固定資産税は1/3で(2)都市計画税は2/3に減税。
(注2）都内23区の軽減措置で1/2に減税されている。
（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。
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2006年02月25日
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地代の値上げ
台東区東浅草の非組合員の森さん（借地28坪）は、簡易裁判所で地代値上げの調停中。地主は、現行地代1ヶ月19040円（1坪当り680円）を23520円(坪当り840円）に値上げ請求している。
調停は最終段階を迎え、森さんは現行額の1％増（28坪で190円）なら呑んでもいいと回答し、それ以上なら拒否するつもりでいる。しかし、森さんは確信が持てない。現在の地代が高いのか、安いのか、判断する根拠が解らないからだ。
地代値上げを呑まずに調停が不調になって、本裁判になった時にどうするか、弁護士の手配・費用は等々、悩みは尽きない。 そこで、台東借地借家人組合へ電話を入れ、最終調停の前日組合事務所を訪ねた。
組合は、インターネットで国税庁が公表している相続税路線価データを調べ、地代を推定してみた。正確な固定資産税と都市計画税は都税事務所の固定資産課へ行って評価証明書の交付を受けて、それに基づいて計算するのが基本である。
住所で調べた路線価は１�u当り205000円であった。1坪当りにすると676500円である。国税庁が公表している相続税路線価は国土交通省の地価公示価格の80％に設定されている。
従って、路線価÷0.8＝地価公示価格であるから、推定公示価格845625円になる。
固定資産税評価額は公示価格の70%に設定されている。固定資産税評価額＝公示価格×0.7
（1）1ヶ月当りの固定資産税は固定資産税評価額×1/100×1.4（固定資産税率）×1/6(注1）÷12（ヶ月）
（2）1ヶ月当りの都市計画税は固定資産税評価額×1/100×0.3(都市計画税率)×1/3(注1）×1/2(注2）÷12（ヶ月）
計算すると、(1)固定資産税と(2)都市計画税の合計は、1ヶ月1坪当り139円となる。
標準的な地代は(1)(2)の合計の2〜3倍といわれている（注3）。例えば2.5倍とすれば、坪当たりの地代は347.5円となり、28坪で9730円となる。
地主の要求している23520円は、かなり高額であると言える。現行でも割高であり、寧ろ値下げを要求すべきである。
翌日の調停で、森さんは1％の値上げ以外は認められないと確信を持て主張した。地主側も要求額を譲らず、調停は不調に終った。
しかし、地主側は調停の翌日、森さんの主張（1％の値上げ）を全面的に受け入れると連絡して来た。結局、現行地代の1％の値上げ190円で決着した。
(注1）軽減措置で200�u（60坪）以下の場合は、(1)固定資産税は1/6で(2)都市計画税は1/3に減税。200�u（60坪）以上の場合は、(1)固定資産税は1/3で(2)都市計画税は2/3に減税。
(注2）都内23区の軽減措置で1/2に減税されている。
（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。
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2006年02月24日
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借家の更新料支払い請求
更新料の供託で危機を脱出
台東借地借家人組合員の谷本さん夫妻は、台東区今戸で作業場（10坪）を月8万円で借りている。前回（3年前）の更新時に更新料問題で揉め、調停で更新料が家賃の3ヶ月分から1ヶ月分へと減額された経緯がある。家主は更新料が減額されたことにかなり固執している。
本年、7月の更新を前に6月中旬、家主は翌月からの家賃値上げ2000円を通告し、現行家賃での受取を拒否した。それを受けて、組合は東京法務局に現行家賃8万円で供託の手続きをした。
7月末に家主は更新料支払と更新料支払い特約付きの契約書へのサインと押印を強要してきた。
8月中旬、更新料及び家賃値上げを撤回するように家主と交渉をした。結果、家主は2000円の値上げのみを撤回し、頑強に更新料の支払いに固執した。後日、「更新料を払わない場合は、家屋の明渡しを要求する」という趣旨を内容証明郵便で通告してきた。
組合の顧問弁護士とも相談し、これ以上、更新料拒否を強行するのは危険と判断した。家屋の明渡し要求をされているので、取敢えず更新料も供託し、借地借家法26条の規定によって借家契約を法定更新することへ方針転換した。
供託による更新料支払いには家主も肩透かしを喰った形になった。借家契約を法定更新することによて、更新料支払特約付の契約書にサインと押印をすること無く、借家の契約更新は成された。契約期間は借地借家法26条の規定によって「その期間は、定めがないものとする」ということになり、3年という期間の区切りが無くなるので、以後、法律の上では契約の更新は無くなる。これにより更新料支払から解放される第一歩を踏み出すことができた。
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2006年02月23日
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３年越しの明渡裁判が和解
立退料は家賃の１６０〜１７０ヵ月分
台東借組の組合員TさんとKさんは、幸田露伴の小説で有名な谷中の五重塔（昭和32年心中事件で炎上）跡に程近いアパートに居住している。両人は、来年の春には、静謐な環境のアパートから立退かなければならない。2005年の春に、約3年に亘った建物明渡し裁判で和解が成立したからだ。
家主は、アパート隣の寺で、3年前の春に、建物明渡し訴訟を提起してきた。寺側の表面的理由は、アパートの老朽化が著しく、修繕したのでは採算が合わないというものだ。
寺側の本心は勿論、アパートを取壊し墓地を造成して儲けようという目論みである。裁判が始まり暫くすると、寺側は当初の理由を取下げ、檀家専用の駐車場にするという理由に変更してきた。寺の周辺は谷中霊園。駐車スペースは無尽で何処に駐車しようが交通の障碍にはならず、駐車違反の取締など皆無の場所である。
和解の終局は結果的に金銭での決着であった。立退料は独り暮らしのTさん（25年居住）が家賃の160ヵ月分、5人家族のKさん（17年居住）が家賃の170ヵ月分であった。
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2006年02月22日
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不動産会社のミスで立退き
文句があるなら出ていけば
若林さんは昨年９月、浅草雷門近くのビルの2階事務所（26坪、家賃225000円）を借りて友人3人と商売を始めた。しかし僅か４ヶ月で、そこを退去しなければならなかった。別段、商売不振で撤退した訳ではない。原因は不動産会社エ＊ブルとのトラブルにあった。
「不動産会社からすぐ家賃を払えという請求が来ているが、一体どういうことなんだ」と契約の連帯保証人になっている兄からの怒りの電話であった。礼金、前家賃、備品、広告代等の支払いで、準備資金の殆どを使い果たしていた。家主には10日程、家賃が遅れると伝え、その諒承を受けていた。エ＊イブルにも、その旨を連絡していたにも拘らずのことであった。
エ＊ブルの担当者に苦情を言った。すると、「期日までに家賃を支払わないから連帯保証人に請求した。そのための連帯保証人だ。それの何処が悪いんだ」と開き直り、揚句には「そんなに文句があるんだったら契約を止めて出て行ったらどうなんだ」と不動産業者とは思えないような暴言を吐いた。兄とエ＊イブルの間でもトラブルがあり、このことが原因で兄が連帯保証人を降りてしまた。
契約の継続は無理なので、退去することになった。結果的に開店資金、店舗改装費、宣伝費等、開店の努力が総て無に帰してしまった。最悪なのは家賃の6ヶ月分相当の保証金の返還が拒否されている。
「中途解約の場合は家賃の2ヶ月分を償却すると契約書に明記している。解約通知は退去日の2ヶ月前までに文書ですることになている。だから保証金から2ヶ月 分を差し引くことになる。後の2か月分は原状回復費に当てる。だから返還するものは何もない。」というのが不動産業者の言い分である。
以上が組合への電話相談である。本人が自分で保証金取り返すということなので、交渉相手は不動産業者ではなく、飽くまで家主だけを相手に交渉することが解決の早道であるを伝えた。
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2006年02月21日
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原状回復特約
修理を依頼しても、そのつど黙殺される
鈴木さんは、台東区入谷の賃貸マンションを２年契約で借りた。家賃12万５千円、管理費１万円で敷金25万円。築30年以上なので修繕箇所も多く、家主に修繕を依頼したが、聞捨てられた。あまりの誠意の無さに、１年後遂に引越しを決意。独り住まいで部屋の汚損も無く、敷金は全額戻ってくるものと考えていた。
ところが、家主は契約書の原状回復条項を盾に、リフォーム代と相殺したので敷金の返金はないと返答してきた。埒が明かないので、台東借組へ相談した。組合は、「原状回復費用の居住者負担の特約があっても、その範囲は居住者の故意・過失によるものに限られる」と言うのが判例の立場であり、家主が敷金を一方的に精算することは出来ないと説明した。
後日、組合立会いで家主と話合いをした。だが家主は原状回復費の明細も示さずに返す敷金はないの一転張りである。嫌がる家主を伴って、実際の所どことどこを原状回復したのか、退去した部屋を両者で精細に点検してみた。修復した形跡は何処にも見出せない。部屋は退去した時のままであった。家主は不満げであたが渋々敷金を全額返還した。
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2006年02月20日
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東京の「賃貸住宅紛争防止条例」施行後、1年
賃貸住宅の退去時に敷金が戻らなかったり、敷金を上回る修繕回復費用を家主から請求されるという敷金を巡るトラブルが10年前に比べて約10倍に増えている。
トラブルの原因は原状回復が�@通常損耗�A自然損耗（経年変化）を含めて総て借主の費用負担で行われていることに起因している。
2004年２月に改定された国土交通省のガイドラインでも�@と�Aは家主の負担で修繕するものであり、これらを借主の費用負担で回復修繕する義務はないとしている。
東京都は敷金トラブルを防止するための「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を2004年10月１日から施行している。
日本賃貸住宅管理協会が2005年6月24日から7月8日に調査した「賃貸住宅紛争防止条例施行後アンケート」によると、借主への説明は1件当り最多は「10分」で32％で、次が「15分」と「20分」が共に12％という結果であた。
説明が10〜20分というのが全体の約60％を占めている。そんな短い時間でその内容を借主が充分理解出来るとは思えない。
説明の最短は3分という酷いものもあた。不動産業者のお座成りな説明でトラブルが減少するとはとてもではないが思えない。アンケート結果に「費用負担の割合のトラブルが増えた」という意見があたというのは、それを裏書する。
賃貸住宅紛争防止条例施行後、1年が経過しようとしている。もう一度、東京の「賃貸住宅紛争防止条例」を点検してみよう。
条例第１条により「専ら居住を目的とする建物」として居住用建物の賃貸借に適用され、店舗・倉庫・事務所等の営業用建物には条例は適用されない。
第２条では不動産業者は宅建業法35条１項の重要事項の説明（この説明は取引主任者が説明する必要がある）に併せ、東京都規則事項を説明する義務を課されている。
�@退去時の通常損耗の復旧は貸主が行うのが基本であること
�A入居期間中の必要な修繕は貸主が行うのが基本とされていること
�B入居期間中の修繕及び退去時の回復費用に関する特約で借主の負担としている事項
�C修繕及び維持管理等に関する連絡先等。
不動産業者はこれらの事項を記載した書面を交付して説明することを義務付けられている。
この場合、宅建業法35条の関係から宅建主任者は借主に対して取引主任者証を提示し、主任者が直接東京都規則を説明しなければならない。（東京都の説明では、取引主任者が説明する必要はないというがトラブルの防止の観点からみても矛盾している。）
違反した業者に対しては、報告･資料の提出を要求することが出来（第４条）、その内容を是正するよう指導・勧告が出来る（第５条）。勧告に従わない悪質業者は社名を公表することが出来る（第６条）。
条例は宅建業法に該当する業者に適用されるのであって、一般の貸主に対しては適用されないというこに注意しなければならない。
第1の問題はこの条例に違反しても宅建業者に対する罰則規定は何も無く、業務停止、免許取消などの行政処分は行われないことから条例の実行性が危ぶまれる。
第2の問題は当然2004年10月１日以降の宅建業者が取扱う居住専用賃貸住宅の契約の総てに適用されるべきであるのに根拠も無しに更新契約を適用除外していることだ。東京都の説明では、2004年10月1日以降の新規契約のみに適用されるとしている。
第3の問題は条例に特約を制限する規定が盛込まれていないことである。トラブルの原因である特約の規制措置をしない限り、トラブルを根本的に防止することは難しい。
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2006年02月19日
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家賃2万円値下げ
家賃2万円値下げ更新料0円
台東借組組合員の小泉さんは、今年4月借家契約満了に際して、家主から家賃１ヶ月分の更新料を請求され、相場より高い家賃10万円の件と併せて対処法を組合に相談した。
組合では、家賃を８万円に減額するように家主と交渉することを提案。組合立合いの上で、家主と交渉した。
更新料に関しては、既に法定更新を完了していて問題は無かった。
賃貸情報誌の谷中の物件を例に挙げて、風呂無しの10万円は高いことを説明した。建物の築年数から考えても精々8万円がいいところだ。
押し問答が続いたが、こちら側の主張を全面的に呑む事を渋々承知した。家主は、家賃受領通帳の契約条件欄に「家賃１ヶ月８万円」と書き自署押印し日付を入れた。
しかし、家主の不満は相当に嵩じていたのであろう。2ヵ月後家賃支払の際に、受領印をもらうため通帳を差出すと、突然、家主は実力行使に出た。合意内容を覆い隠すべく事前準備した紙を契約条件欄に両面テープで貼り付けたのである。そして家主は家賃10万円でなければ受取らないが、8万円は内金として受領すると宣言した。
しかし、この証拠隠滅行為は失敗だった。後日両面テープは問題なく剥がれた。
翌月、家賃受領通帳の契約条件欄に「家賃１ヶ月８万円」と書かれた所を指差して家賃は8万円ということを確認して下さいと念を押して支払った。家主は今回、「内金として受領する」と受領通帳に書き込まなかった。
その後は何事も無かった如く家賃8万円をすんなり 受領している。
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2006年02月18日
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借地の明渡し訴訟
占有移転禁止仮処分をされて貸倉庫の収入がストップ
竹内さんは、台東区谷中で17坪を借地している。地代は月額28300円。何十年も、３〜６ヶ月分纏めて、地主に払っていた。それが一昨年９月に地代の受領を拒否され、そのまま地代を支払うことなく放置していた。
2003年６月に地主は、建物占有移転禁止の仮処分を東京地裁に申請し、竹内さんの住宅と賃貸している倉庫部分が仮処分の執行を受けた。竹内さんはこの時点で組合に加入し、放置していた地代15ヶ月分を一括して供託した。
7月地代の不払いを理由に無催告(注）で契約解除を通告され、土地の明渡し訴訟を提起された。裁判は組合の二人の弁護士が担当した。
今一番の痛手は、仮処分を受けたことで倉庫を貸していた会社がトラブルを恐れて倉庫の契約を解除して退去した。そのため倉庫の賃料収入が途切れてしまったことだ。仮処分は裁判の結果を見るまで殆ど継続され、取消は認められないのが通例だ。そのため仮処分の取消があるまでは、二度と倉庫を貸すことが出来ない。この不景気の時世に地主の仮処分による損害は多大だ。
裁判では、地主側のミスで債務不履行とされたが、借地人の債務不履行は存在しないことが確認され、地代は間違いなく支払われていたことが証明された。
だが、半年分後払いが履行滞納なのか、慣習化して地主も暗黙の了承していた支払い方法であったのかが問題になった。半年分後払いが10年以上に亘って長期間行なわれ、その間地主から何らかの異議もなかったという事実がある場合には、支払い方法の変更の黙示の合意があたとみなされる。
それが証明されれば、履行滞納を理由にした契約解除は否定される。だが、竹内さんは銀行振込の控えを殆ど保存していなかったので、半年分後払いが証明できなかった。
長期間の領収書等の支払いを証明するものがあれば問題がなかったのだが、残念な結果であった。裁判所の結論は4年半後に建物はそのままで借地を明渡すというものであった。
これに付随して、毎月約15万円支払い続けていた父親の遺した銀行の借金（約450万円）が清算されたことには驚いている。組合に言われ、抵当権を設定している銀行に、今回の判決文を持参して担当者に読んで貰った。その結果が借金0ということである。
組合は、借地期間が5年に満たないので銀行が竹内さんの建物を競売に掛けても買い手がいないのと競売をやっても経費倒れになるので債権放棄をして、仕方なく自ら不良債権処理をしたのだと説明してくれた。
(注）契約の解除をするときは、予め相当の期間を定めて履行を催告しなければならない(民法541条)。又、借家の事例であるが、11ヶ月分の家賃を遅滞し契約を無催告で解除された事案で、原判決を破棄し催告は必要であるとしている (最高裁1960年6月28日判決)。 借地の場合、借地権及び建物は経済的価値を有し解除に伴う借地人の損失は甚大である。信頼関係を損なわない軽微な義務違反で解除を認めることは権利の濫用である｡
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2006年02月17日
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借家の明渡請求
新家主から建物の明渡しを通告された
５月26日、台東借組に電話が入った。組合員の平田さんからだ。平田さんは台東区下谷で平屋（６坪）を倉庫として家賃7500円で借りている｡倉庫として借りている建物の引き戸に南京錠を掛けられ、閉め出されたという内容だ。
平田さんの家主は、地主から借地の返還を執拗に要求され続けていた｡遂に根負けし、本年４月に東京地裁で土地明渡しに合意し、借地権と建物を地主に譲渡した。その旨を家主から連絡を受け、家主が地主に代わったことを識った。地主は新たに家主になっているにも拘らず、態度表明せず、音無しの構えなのだ｡
平田さんが倉庫として借りている借家の隣りが地主の住まいである。平田さんは、この地主と地代の値上げ問題、更新料で揉めている。地代は現在、供託中である。こんな嫌がらせをするのは地主以外には考えられない。
組合のアドバイスは
�@家主の不当行為に対しては、緊急の自力救済措置として錠を破壊してでも居住を確保する｡
�A家賃を誰に払うのかを判断するため、建物の所有権が家主から地主へ移転登記されているかを調べる｡
｢新所有者の移転登記が無い場合には賃料請求をすることができない｣というのが判例である。登記簿謄本で建物の所有者を調べてみると，既に５月11日に所有権の移転登記は完了していた。
そこで５月30日、新家主の地主に家賃を支払うが、受領を拒否された。已む無く法務局に家賃を弁済供託した｡
６月28日新家主の代理人である弁護士から『建物明渡督促』が内容証明郵便で送られて来た｡｢貴殿と旧家主との間の法律関係は賃貸借ではなく，単なる使用貸借関係であったものと思料されます｣とさ平田んと旧家主の建物賃貸借契約を事実に基づかない独断で借家法の保護を受けない使用貸借と決め付け｢貴殿と旧家主の間の使用貸借関係を継承する理由はありませんので本年7月15日頃までに、建物の明渡しを…｣という独善的論旨のものであった 。
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2006年02月16日
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競売の買受人から借地の明渡しを要求された
底地に抵当権が設定された後に建物を
建替えたが競落人に対抗できるか
（問） ７年前、地主の建替えの承諾を得て借地上の木造建物を取壊し、鉄骨４階建ての建物へ建替え、登記も済ませた。勿論、木造建物の時も登記はしていた。ところが建替えの３年前に地主は土地に抵当権をつけていた。その抵当権が実行され、第三者が競落した。その買受人が借地の明渡しを要求しています。
（答） 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することが出来る。」（借地借家10条）と規定し、建物登記がある場合に、借地権に対抗力を認めた。これにより借地人の保護が図られている。
今回の質問と殆ど同一の問題で争われた東京高裁の判決（2000年５月１１日）がある。
この判決は最高裁でも支持され判例として確立された。
判決の要旨は、
�@不動産競売において対抗問題が生じるのは、抵当権設定時であって、不動産競売の買受人への売却時ではない。従って、不動産の競落時における対抗要件の存在は必要ではない。
�A抵当権に対する借地権の対抗要件があるかどうかは、抵当権設定時に登記があったか否かだけで定まる。
抵当権設定後の建物の存在や登記の存在は、抵当権に対する対抗力の存否とは無関係である。建物が滅失したり、登記が抹消されても、抵当権者・買受人に対する借地権の対抗力は消滅しない。即ち、借地権の対抗力の有無は、競売時ではなく、抵当権設定時点で決定される。
質問者は木造建物を保存登記していたので、抵当権が設定された時点で借地権の対抗力がある。従って買受人の明渡し要求に応ずる必要はない。買受人を貸主として従前の契約内容で借地を続けることが出来る。
結論、建物登記をした後に底地に抵当権が設定され、その後改築をして新たな建物登記をした場合、借地権が勝つというのが判決の趣旨である。
従来の判例では、抵当権が設定された借地での建替えは大変危険なもので、後日、抵当権が実行された場合、借地人は、建物を取壊して明渡さざるをえない恐れがあった。東京高裁の判決が確定したので、借地に抵当権が設定されていても、借地人は大幅な建物の増改築が今後可能になったということだ。借地人にっては注目される判決である。
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2007年02月15日
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借地権の相続
借地人が死亡し借地権を相続する場合、
物を第三者に賃貸する場合に地主の承諾は必要だろうか
（問）
父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。
（答）
借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法律的地位が当然に相続人に一体として移転することを包括承継と言う（民法第896条）。
包括承継は相続法の基本原理とされ、遺産中の不動産・動産のみならず債権や債務を承継するもので、被相続人の地位の承継とも解される。従って相続人は死亡した親の借地権を承継し、地主に対する権利・義務も一切引継ぐことになる。
地主との賃貸借契約の内容を誠実に履行していれば何らの問題も惹起されない。「土地を借りた本人が死亡したのだから、土地を返してもらいたい」と地主に要求されても、それに応じることはない。
まず、相談者の場合は、相続で借地権を譲り受けたので、名義書換の問題は発生しない。よって、地主の承諾は必要ない。名義書換料要求は不当であり、拒否しても何ら問題はない。勿論、契約書を新しく作り直す必要もないので、今まで通りでいい。相談者は、地主に「私が相続人になりました」と通知すればそれでいい。
次に、借地上の建物を人に貸すことについてであるが、何ら問題ない。借家を無断で他人に貸した場合は、転貸ということで契約解除の理由になる。しかし、借地人が地主から賃借しているのはあくまで土地であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することが出来る。
借地契約は、借地人に建物を所有させることを目的とする契約だから、借地人が所有建物を貸して収益を上げることは借地契約の目的に反するものではなく、転貸にはならない。
万が一、地主が「無断転貸をしている。契約違反だから承諾料を払え」等と言ってきても文句を言われる筋合いは無い。拒否すればいい。
但し、借地上の建物を第三者に売却する場合は、借地の無断譲渡または無断転貸の問題が起きるので注意したい。
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2007年02月14日
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大幅な原状回復費を請求される
自然損耗の負担義務は無い
台東借組の組合員山田さんは今年４月、台東区のマンション(家賃12万・管理費1万・敷金36万・礼金24万)から引越すことになり、家主に敷金の返還を要求したところ、不動産屋は連帯保証人である弟宛に内容証明郵便で原状回復費48万円を要求してきた。兄弟関係が拗れて悩んだ挙句組合に相談した。
原状回復に対する裁判所の考えは次のようなものだ。
「通常の建物の賃貸借において、賃借人が賃借建物を返還するに際して負担する「原状回復」とは、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常の使用を超える使用方法による損耗について、その回復を約定したものと解するのが相当であって、賃借人の居住、使用によって通常生ずる建物の損耗についてまで、それがなっかた状態に回復すべきことまで求めているものではないというべきである」（東京簡易裁判所2002年9月27日判決）。通常の使い方をしていれば、原状回復費用を借家人が払う必要はないという結論になる。
組合は、家主に次のような趣旨の内容証明郵便を出した。「�@連帯保証人への請求中止。�A原状回復費用負担の拒否｡�B敷金の即時返還」というす趣旨の通告をした。
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2006年02月13日
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下水の修繕工事
家主に下水の詰り工事を依頼するが拒否される
台東区下谷の福沢さんは、築40年になる借家で暮らして20年になる｡
数年前から家屋の各所に不具合が生じてきていたが､軽微な工事だったので自費で修繕していた。しかし、今年になってからの下水の詰りは、業者の見積もりによると高額な工事代金が必要と解り、家主に修繕して欲しい旨を伝えたが修理工事を拒否された。
下水の詰りは、炊事・洗濯・トイレ等日常生活にも支障をきたす状態となり組合に相談した。
組合の指導で
�@下水が詰まり困っている事
�A工事に着手してもらえる期日は何時か
�B返答無き場合は当方にて工事する事
�Cその工事代金は家主の負担であり、家賃と相殺する事
�D満足に使えなかった期間分の家賃も差し引く事
以上の趣旨を記した内容証明郵便を家主に送った｡
結果は直に現れた。家主は、内容証明郵便に驚き、直ちに下水工事に着手した。
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2006年02月12日
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敷金返還請求
敷金返還の少額訴訟で取り戻す
有村さんは、台東区三ノ輪のマンションに7年4か月暮らしていた。家賃は1か月11万円、管理費8000円であった。日本提に新築のマンションを見つけ、引っ越すことになった。
4月28日の退室当日、不動産会社の人の立会いで、部屋を点検した。指摘されたのは、洋室の壁の陥没３箇所と、破れた障子２面。それらについては、修繕費を負担する覚悟でいた。その他は、補修・交換の必要なしとのことだった。
ところが不動産会社から届いた5月22日の敷金精算書には、原状回復費用20万円とあり、敷金22万円から差し引いて残金2万円を返金すると書かれていた。費用の内訳には、指摘個所の補修費用約３万円の他に、台所と洋室のクロスの全面張替費用と、クリーニング費が追加されていた。
賃貸契約書の第21条に原状回復特約があり、賃借人の費用負担で入居時の状態まで回復させる義務があるとされている。台所と洋室のクロスの全面張替費用を賃借人が全額負担しなければならないことには納得がいかない。
そのことに関して、不動産会社に文句を言ったが原状回復特約を結んでいるのだから仕方が無いの一点張りで埒があかない。敷金返還要求の内容証明郵便も送り付けたが不動産会社に無視された。
手詰まり状態を打開するために組合に相談した。組合は「通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」（東京地裁1994年7月1日判決）というのが判例の確定した考え方であると説明した。
東京簡易裁判所の判決に次のようなものだある。即ち「建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって賃借人は建物賃借当時の状態に回復すべき義務はない。賃貸人は賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に時間の経過にともなって生じる自然の損耗・汚れによる損失は賃料として回収しているのであって賃借人に負担させるべきでなく、原状回復条項は賃借人が故意・過失によて又は通常ではない使用をしたために建物の棄損等を発生させた場合の損害の回復について規定したものと解するのが相当である」（東京簡易裁判所1995年8月8日判決）。
以上、判例の考え方から言えば洋室壁穴補修工事と障子2面の修繕は賃借人が負担しなけばならない。この28560円は控除されるのは仕方が無いが、それ以外は家主が負担すべきである。
不動産会社と交渉するのは時間の無駄というのが組合の結論であり、家主を相手に組合が薦める少額訴訟に踏み切った。訴状は組合作成の少額訴訟のサンプルと組合の説明を基にして自分で書き、必要書類を添付して東京簡易裁判所に提出した。
後日、少額訴訟の決着は約2時間でついた。納得できない所もあたが、敷金の80％が戻ることになり、やってよかったと思っている。
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2006年02月11日
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更新料・名義書換料・20年間の差額地代を請求
地主が不当請求を撤回
台東借組の組合員である田中さんは地代の供託を既に20年に亘って続けている。これまで地主との揉め事は組合との二人三脚で何とか切り抜けて来た。
今回の借地の更新に際して地主は�@更新料の支払いと�A名義書換料を請求している。加えて�B20年間の差額地代+利息を請求している。更に�C前回不支払の更新料も再度要求している。
田中さんは組合に対応を相談し、組合役員の立会いの下で地主と折衝することになった。地主側も不動産業者を加えてガードを固めている。交渉は約４時間に亘って行われた。
更新料に関しては更新料支払の合意が無いので請求の根拠が無い。仮に支払の約定が前の契約書にあったとしても最高裁の判例は「更新料支払の約定は、合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨まで含むものではない」（1982年４月15日）と明言している。
従って�@と�Cに関しては前回・今回とも法定更新され、最高裁の判例から更新料支払義務が無いことは明らかである。勿論�Cは既に時効であり、支払義務は無い。更新料債権が他の債権と同様に一般には10年、商事については5年で時効消滅する。
�Aに関しては母親の死亡に伴う借地権の相続であるから名義書換の問題は発生しない。名義書換料の要求は不当なものである。
�Bは地主の一方的な主張であり、借地借家法11条2項の規定に従った取扱いをしてもらいたい。
地代等は民法169条規定から５年で消滅時効となり、既に15年分が消滅時効となっている。
地主は説明が間違いでないことを不動産業者に確認して渋々ながら不当請求を全面的に撤回した。
借地借家法
第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
（定期給付債権の短期消滅時効）
第169条 年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは、消滅する。
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2006年02月10日
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敷金が戻る
組合指導の文面で敷金返還請求
今年の4月に山田さんは自然環境と静謐な生活を求めて谷中霊園に程近いワンルームマンションに入居した。しかし、予想もしない車の騒音に耐えられずに、そこを３か月で退去せざるを得なかった。
８万円の敷金を返して貰おうと不動産屋を訪れた。業者から明細書を渡され、３万円の追加を言われた。何で復旧費用に11万円も必要なのか。余りの理不尽さに驚き、区の消費者センターに相談し、巡って台東借組へ相談することになった。
先ず家主に対し、組合指導の文面で敷金８万円の返還請求を内容証明で行った。
後日、こちらの振込指定日に家主から電話があり、敷金を全額返金すると返事があった。銀行の口座を確認すると確かに敷金の全額が振り込まれていた。
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2006年02月10日
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借地権を売却
借地権譲渡許可申立をして解決する
桑田さんは借地（65・２坪）を地代１か月６万1300円で借りている。平成13年３月の更新の際に、建物を担保にして更新料615万円を支払った。
借金までして更新料を払ったことに疑問を感じ、組合員の紹介で台東借組に加入した。
負債を整理するため、借地権を売却するにしても建物の抵当権を抹消しなければならずその資金の目途も無い。それに加えて借地に対しては地主の債務に関する抵当権が設定されているので、第三者への譲渡は難しい。
当事者間の協議で桑田さんは地主に対して借地権と建物の買取を要請し、6285万円を買取要求額として希望したが、地主は4300万円の買取額を提示して来た。結局当事者双方の妥協点が見出せなかった。
そこで組合の顧問弁護士と相談して債務整理のために、台東借組組合員の「住宅監修業（株）力建」の協力を得て、借地借家法19条１項による借地権譲渡許可申立書を2005年１月26日東京地裁に提出した。
すると地主側は３月25日の答弁書で借地借家法19条３項の「介入権」行使の申立をして来た。
これは地主の先買権と呼ばれるもので地主が第三者に優先して借地上建物と借地権との譲受を認めるものである。地主の土地所有権回復の手段とされている。借地人は投下資本の回収を図ることが出来るのであるから買受人が地主であっても特に不利益はない。
裁判所の調停で地主側は、買取価格として6200万円（（株）力建の買取価格）から借地権譲渡承諾料10％(注）を差引いた5580万円を提示して来た。
借地人側は借地権の相続に際し、支払い義務が無い名義書換料353万円を支払い済みであり、その点を充分考慮するように取敢えず訴えてみた。駄目元ということで言ってみたのだが、裁判所は5580万円に考慮分の110万円を上乗せした5690万円を提示した。
結局、この価格で借地権を地主に売却することで2005年5月24日和解が成立した。借地と建物に抵当権が設定されているという悪条件にも拘らず、（株）力建の協力があって、桑田さんは、ほぼ希望の価格で借地を売却すること出来、満足している。
(注）借地人は、借地権を第三者に譲渡すれば、地主に対して名義書換料を支払う。従って地主自身が譲り受ける場合は、その名義書換料相当額を対価の額から控除すべきであると解されている。裁判例では、名義書換料相当分として借地権価格の10％を控除するのがほぼ確立した基準となっている。
借地借家法（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４ 前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５ 第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７ 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
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2006年02月10日
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敷金を全額取戻す
住宅金融公庫の融資物件
宮本さんは、引越しに際し不動産会社に前のマンション(台東区谷中)の敷金返還を要求したところ、「原状回復費に50万円掛るので敷金45万円を充当します。不足金5万円をお支払下さい」と驚くべき言葉が返ってきた｡
困っていたところ台東借組を紹介された。原状回復に対する組合の説明は、故意･過失によるもの以外は賃借人に回復義務責任がないということだ。交渉は直接家主とすることにした。
数日後、組合の調査でそのマンションは、住宅金融公庫から資金の貸付を受けて建設したものであり、登記簿を調べると、融資金の返済中ということが確認出来た｡
住宅金融公庫法第35条、同法施行規則10条1項で家賃及び敷金(家賃の3月分を超えない額)を受領することを除く外、賃借人から権利金、謝金等の金品の受領を禁止されている。即ち、公庫融資を受けた家主は借入額を完済するまで、礼金･更新料等の受領及び敷金の一定額の償却も禁止されている。
組合は住宅金融公庫へ電話を入れ、公庫法違反の家主に対し厳重指導（同法46条による刑事罰適用又は融資の繰り上げ返済請求等）を申し入れた。
加えて、組合は家主に対し配達証明付内容証明郵便を送った｡ 趣旨は、
�@原状回復費用負担の拒否
�A住宅金融公庫法違反の礼金30万円と
�B敷金45万円の返還要求するというものである。
住宅金融公庫への電話談判の効果が現れ、後日、相談者の銀行口座に要求の全額が振込まれた。
住宅金融公庫による融資物件の場合、住宅金融公庫法施行規則第10条においても，下記のような賃貸条件の制限が規定されている。
第10条 賃貸人は，毎月その月又は翌月分の家賃を受領すること及び家賃の三月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか，賃借人から権利金，謝金等の金品を受領し，その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。
罰則： 賃貸条件の違反について30万円以下の罰金（公庫法46条１項１号）
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2006年02月09日
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修理特約
修理特約があろうとも小修理以外は家主負担
台東借組の組合員である松岡さんは、水道局の検査で借家の水道管が漏水していることが判明した。
漏水箇所は床下。水道工事店に見積をしてもらった。自己負担で修繕するには費用が過重である。
契約書に「修繕は借主の費用負担で行う」と書かれている。加えて現在家主から家屋の明渡請求を通告され、家賃の受領を拒否されている状況で、家主に修繕を要求しても無視されるのは判りきっている。
如何すればよいか組合に相談した。「修理特約があっても、その範囲は小修理･小修繕に限られる」というのが組合の回答である。
工事代金の回収方法も教えてもらい、業者の見積もり金額を書き期限を切って、家主に修繕依頼の配達証明付き内容証明を送付した。
その内容は、指定した日までに着工されない場合は自費で修繕し、その費用は供託家賃と相殺することを通告するものである。
指定日に家主から工事費を全額支払うと連絡があり、銀行の口座に工事代金が振り込まれていた。家主に領収書を郵送して、今回の水道工事は無事に決着した。
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2006年02月08日
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困難な借地処分
年金生活で地代支払も困難に高齢者の借地返還は深刻だ
台東区谷中の非組合員の中川さんは、83歳で身寄りのない一人暮らしである。年金生活で蓄えもないので建物の修理を怠っている。雨漏りもある。現在は地代も滞ることなく支払っているが、今後もこの調子で支払を続ける自信はない。ましてや３年後の更新の際、借地更新料の支払は殆ど不可能である。
そこで地主に建物付で借地を返還したい旨を伝えた。その際、建物を買取って欲しい旨（＊）も付け加えた「買取るなど冗談じゃない。建物を取壊して更地にして土地を明け渡すというのであれば、申出を諒承する」と言われた。
中川さんは、地代の支払が出来なくなる前に家屋を処分して老人ホームへ入所したいと考えているが、そのためにも何か旨い解決策はないかと組合へ相談してきた。
地代の支払に困って土地を地主に返還するのだから、解体費用など無理な話である。地代を滞納すれば賃料不払で契約解除となり解体費用は借地人に請求される。
解決策は建物を第三者に賃貸して家賃収入の一部で地代を支払い、借地契約を存続させる。取り敢えず貸すにしても修理代金をどうするかという問題がある。
次は、借地権を第三者に譲渡する。この場合は地主へ承諾料を支払わなければならない。非訟手続きで裁判所の代諾許可を得る場合でも借地権価格の約10％の承諾料は必要である。又借地権の買い手を見つけるのにも苦労する。一人暮らしの高齢者には、借地の処分は深刻な問題である。
組合に加入していれば特典として借地権の売却又は借地の有効活用等の手伝いも出来るのだが、電話相談だけでは何の解決も、また何の手伝いも出来ないのが歯痒い。
（＊）借地借家法第13条（建物買取請求権）
「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」。確かに借地人には建物買取請求権が認められている。だが「借地権の存続期間が満了した場合」という条件が付いている。
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2006年02月27日
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住職が店舗の明渡を強要
吉本さんは台東区松が谷で約10坪の2階建店舗併用住宅(1ヶ月6万円）を借りて、写真館を50年以上も営んでいる。
家主は隣の寺で、2002年8月に住職から借家契約の解除を通告された。前住職とは何のトラブルもなかった。娘婿の新住職に代わるや庫裏と本堂の改修工事が大々的に始められ、その挙句門前の店舗を含めた檀家泣かせの新築工事計画を立案したが檀家の大反対で頓挫した。
その後、住職から立退きを強要する言葉を頻繁に浴びせられた。加えて、デジタルカメラの普及で現像の需要が激減し、商売に対する不安も重なり強迫観念に襲われる状態まで追込まれた。
2003年1月その対応に苦慮して台東借地借家人組合に相談し、その場で組合に加入した。組合は家主の解約要求に応ずる必要はない事、家主要求に屈し無ければこのまま商売も続けられる事を説明した。2月には入ると、住職は家賃の受領を拒否した。組合は手筈通り、東京法務局へ家賃の弁済供託をした。
寺側の今回の計画は、門前の店舗から吉本さんを立退かせ、そこを自動車で来る檀家の駐車場にしようと考えている。そのため2003年8月に東京簡易裁判所に家屋明渡請求調停の申立をしてきた。
台東借地借家人組合と対応策を検討していたので不安もなく調停に臨めた。調停は6回行なわれたが、2004年7月に不調で終了した。
一安心している矢先の 10月に吉本さんは、自宅の階段を踏み外し足首を骨折し、一ヵ月程店を休業してしまた。客は他店へ流れ、戻って来ない。その後も体調不良で店を閉める日が多く、売上は極端に落ち、商売に対する不安が脳裏を掠めた。
2004年12月末、台東借地借家人組合に再度相談があった。「家賃を払っていく自信が無い。店を閉めたいので、立退き交渉をお願いしたい」というものであった。
2005年1月初旬、組合の顧問弁護士に家主側の弁護士との交渉を依頼した。立退料が出なくて当然という状態での交渉であったが、2月末ほぼ立退き交渉は纏まった。8月末迄に店舗を明渡し、3〜8月分の家賃は支払免除し、立退料は家賃の65ヵ月分という解決案であた。
8月末に組合の顧問弁護士が立会、残りの立退料と引換えに建物の明渡しが完了した。
台東借地借家人組合
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2006年02月26日
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地代を値下げ
現行地代は適正額の3倍なので地代の減額調停を申立
地下鉄銀座線の稲荷町駅に程近い場所、ＪＲ上野駅400ｍ位の場所に下谷神社がある。その神社の近辺が東上野３丁目になる。
神社の裏手に居住する木村さんは最近同一地主の借地人達に、地代がどの程度かを尋ねて回った。その結果、近隣の地代に比べても高額であると気付いた。地代は、１ヶ月４８８００円（29坪）を支払っている。１坪当り約１７００円である。
地代の問題の他に更新料の問題もあるので、組合に加入して相談してみた。
組合は、固定資産税の路線価を基にして地代を試算してみた。
木村さんの家が面している通りの固定資産税評価の路線価は１�u43万円 。１坪当り約142万円である。
2002年度修正率はマイナス13％なので、１坪当りの固定資産税評価額は約125万円となる…（Ａ）。
固定資産税は、（Ａ）×固定資産税率×軽減措置で計算出来る。
（1）固定資産税は固定資産税評価額×1/100×1.4（固定資産税率）×1/6(注1）
１坪当りの年間固定資産税は約２９２０円、１ヶ月当り約240円になる…（Ｂ）。
都市計画税は、（Ａ）×都市計画税率×軽減措置×23区の軽減措置で計算出来る。
（2）都市計画税は固定資産税評価額×1/100×0.3(都市計画税率)×1/3(注1）×1/2(注2)
都市計画税は１坪当り年間約630円、１ヶ月当り約50円になる…（Ｃ）。
１ヶ月当りの支払税額は（Ｂ）＋（Ｃ）で１坪当り約290円。
標準的な地代は（Ｂ）＋（Ｃ）の2〜3倍といわれている。(注3）
借地面積は29坪であるから１ヶ月の地代は、１６８２０〜２５２３０円となる。
木村さんの支払っている地代は、適正地代より約２〜３倍高い。
そこで、木村さんは簡易裁判所に地代の減額請求の調停を申立てた。話合いを続けた結果、１万円の値下げ案が提示されたが、地主側は肯首しなかった。このままでは調停が不調になってしまうので、今回は仕方なく7８００円で妥協した。
2003年４月以降に都税事務所で評価証明書をもらって、もう一度減額請求の調停をやる決意だ。
(注1）軽減措置で200�u（60坪）以下の場合は、(1)固定資産税は1/6で(2)都市計画税は1/3に減税。200�u（60坪）以上の場合は、(1)固定資産税は1/3で(2)都市計画税は2/3に減税。
(注2）都内23区の軽減措置で1/2に減税されている。
（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。
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2006年02月25日
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地代の値上げ
台東区東浅草の非組合員の森さん（借地28坪）は、簡易裁判所で地代値上げの調停中。地主は、現行地代1ヶ月19040円（1坪当り680円）を23520円(坪当り840円）に値上げ請求している。
調停は最終段階を迎え、森さんは現行額の1％増（28坪で190円）なら呑んでもいいと回答し、それ以上なら拒否するつもりでいる。しかし、森さんは確信が持てない。現在の地代が高いのか、安いのか、判断する根拠が解らないからだ。
地代値上げを呑まずに調停が不調になって、本裁判になった時にどうするか、弁護士の手配・費用は等々、悩みは尽きない。 そこで、台東借地借家人組合へ電話を入れ、最終調停の前日組合事務所を訪ねた。
組合は、インターネットで国税庁が公表している相続税路線価データを調べ、地代を推定してみた。正確な固定資産税と都市計画税は都税事務所の固定資産課へ行って評価証明書の交付を受けて、それに基づいて計算するのが基本である。
住所で調べた路線価は１�u当り205000円であった。1坪当りにすると676500円である。国税庁が公表している相続税路線価は国土交通省の地価公示価格の80％に設定されている。
従って、路線価÷0.8＝地価公示価格であるから、推定公示価格845625円になる。
固定資産税評価額は公示価格の70%に設定されている。固定資産税評価額＝公示価格×0.7
（1）1ヶ月当りの固定資産税は固定資産税評価額×1/100×1.4（固定資産税率）×1/6(注1）÷12（ヶ月）
（2）1ヶ月当りの都市計画税は固定資産税評価額×1/100×0.3(都市計画税率)×1/3(注1）×1/2(注2）÷12（ヶ月）
計算すると、(1)固定資産税と(2)都市計画税の合計は、1ヶ月1坪当り139円となる。
標準的な地代は(1)(2)の合計の2〜3倍といわれている（注3）。例えば2.5倍とすれば、坪当たりの地代は347.5円となり、28坪で9730円となる。
地主の要求している23520円は、かなり高額であると言える。現行でも割高であり、寧ろ値下げを要求すべきである。
翌日の調停で、森さんは1％の値上げ以外は認められないと確信を持て主張した。地主側も要求額を譲らず、調停は不調に終った。
しかし、地主側は調停の翌日、森さんの主張（1％の値上げ）を全面的に受け入れると連絡して来た。結局、現行地代の1％の値上げ190円で決着した。
(注1）軽減措置で200�u（60坪）以下の場合は、(1)固定資産税は1/6で(2)都市計画税は1/3に減税。200�u（60坪）以上の場合は、(1)固定資産税は1/3で(2)都市計画税は2/3に減税。
(注2）都内23区の軽減措置で1/2に減税されている。
（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。
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2006年02月24日
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借家の更新料支払い請求
更新料の供託で危機を脱出
台東借地借家人組合員の谷本さん夫妻は、台東区今戸で作業場（10坪）を月8万円で借りている。前回（3年前）の更新時に更新料問題で揉め、調停で更新料が家賃の3ヶ月分から1ヶ月分へと減額された経緯がある。家主は更新料が減額されたことにかなり固執している。
本年、7月の更新を前に6月中旬、家主は翌月からの家賃値上げ2000円を通告し、現行家賃での受取を拒否した。それを受けて、組合は東京法務局に現行家賃8万円で供託の手続きをした。
7月末に家主は更新料支払と更新料支払い特約付きの契約書へのサインと押印を強要してきた。
8月中旬、更新料及び家賃値上げを撤回するように家主と交渉をした。結果、家主は2000円の値上げのみを撤回し、頑強に更新料の支払いに固執した。後日、「更新料を払わない場合は、家屋の明渡しを要求する」という趣旨を内容証明郵便で通告してきた。
組合の顧問弁護士とも相談し、これ以上、更新料拒否を強行するのは危険と判断した。家屋の明渡し要求をされているので、取敢えず更新料も供託し、借地借家法26条の規定によって借家契約を法定更新することへ方針転換した。
供託による更新料支払いには家主も肩透かしを喰った形になった。借家契約を法定更新することによて、更新料支払特約付の契約書にサインと押印をすること無く、借家の契約更新は成された。契約期間は借地借家法26条の規定によって「その期間は、定めがないものとする」ということになり、3年という期間の区切りが無くなるので、以後、法律の上では契約の更新は無くなる。これにより更新料支払から解放される第一歩を踏み出すことができた。
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2006年02月23日
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３年越しの明渡裁判が和解
立退料は家賃の１６０〜１７０ヵ月分
台東借組の組合員TさんとKさんは、幸田露伴の小説で有名な谷中の五重塔（昭和32年心中事件で炎上）跡に程近いアパートに居住している。両人は、来年の春には、静謐な環境のアパートから立退かなければならない。2005年の春に、約3年に亘った建物明渡し裁判で和解が成立したからだ。
家主は、アパート隣の寺で、3年前の春に、建物明渡し訴訟を提起してきた。寺側の表面的理由は、アパートの老朽化が著しく、修繕したのでは採算が合わないというものだ。
寺側の本心は勿論、アパートを取壊し墓地を造成して儲けようという目論みである。裁判が始まり暫くすると、寺側は当初の理由を取下げ、檀家専用の駐車場にするという理由に変更してきた。寺の周辺は谷中霊園。駐車スペースは無尽で何処に駐車しようが交通の障碍にはならず、駐車違反の取締など皆無の場所である。
和解の終局は結果的に金銭での決着であった。立退料は独り暮らしのTさん（25年居住）が家賃の160ヵ月分、5人家族のKさん（17年居住）が家賃の170ヵ月分であった。
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2006年02月22日
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不動産会社のミスで立退き
文句があるなら出ていけば
若林さんは昨年９月、浅草雷門近くのビルの2階事務所（26坪、家賃225000円）を借りて友人3人と商売を始めた。しかし僅か４ヶ月で、そこを退去しなければならなかった。別段、商売不振で撤退した訳ではない。原因は不動産会社エ＊ブルとのトラブルにあった。
「不動産会社からすぐ家賃を払えという請求が来ているが、一体どういうことなんだ」と契約の連帯保証人になっている兄からの怒りの電話であった。礼金、前家賃、備品、広告代等の支払いで、準備資金の殆どを使い果たしていた。家主には10日程、家賃が遅れると伝え、その諒承を受けていた。エ＊イブルにも、その旨を連絡していたにも拘らずのことであった。
エ＊ブルの担当者に苦情を言った。すると、「期日までに家賃を支払わないから連帯保証人に請求した。そのための連帯保証人だ。それの何処が悪いんだ」と開き直り、揚句には「そんなに文句があるんだったら契約を止めて出て行ったらどうなんだ」と不動産業者とは思えないような暴言を吐いた。兄とエ＊イブルの間でもトラブルがあり、このことが原因で兄が連帯保証人を降りてしまた。
契約の継続は無理なので、退去することになった。結果的に開店資金、店舗改装費、宣伝費等、開店の努力が総て無に帰してしまった。最悪なのは家賃の6ヶ月分相当の保証金の返還が拒否されている。
「中途解約の場合は家賃の2ヶ月分を償却すると契約書に明記している。解約通知は退去日の2ヶ月前までに文書ですることになている。だから保証金から2ヶ月 分を差し引くことになる。後の2か月分は原状回復費に当てる。だから返還するものは何もない。」というのが不動産業者の言い分である。
以上が組合への電話相談である。本人が自分で保証金取り返すということなので、交渉相手は不動産業者ではなく、飽くまで家主だけを相手に交渉することが解決の早道であるを伝えた。
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2006年02月21日
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原状回復特約
修理を依頼しても、そのつど黙殺される
鈴木さんは、台東区入谷の賃貸マンションを２年契約で借りた。家賃12万５千円、管理費１万円で敷金25万円。築30年以上なので修繕箇所も多く、家主に修繕を依頼したが、聞捨てられた。あまりの誠意の無さに、１年後遂に引越しを決意。独り住まいで部屋の汚損も無く、敷金は全額戻ってくるものと考えていた。
ところが、家主は契約書の原状回復条項を盾に、リフォーム代と相殺したので敷金の返金はないと返答してきた。埒が明かないので、台東借組へ相談した。組合は、「原状回復費用の居住者負担の特約があっても、その範囲は居住者の故意・過失によるものに限られる」と言うのが判例の立場であり、家主が敷金を一方的に精算することは出来ないと説明した。
後日、組合立会いで家主と話合いをした。だが家主は原状回復費の明細も示さずに返す敷金はないの一転張りである。嫌がる家主を伴って、実際の所どことどこを原状回復したのか、退去した部屋を両者で精細に点検してみた。修復した形跡は何処にも見出せない。部屋は退去した時のままであった。家主は不満げであたが渋々敷金を全額返還した。
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2006年02月20日
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東京の「賃貸住宅紛争防止条例」施行後、1年
賃貸住宅の退去時に敷金が戻らなかったり、敷金を上回る修繕回復費用を家主から請求されるという敷金を巡るトラブルが10年前に比べて約10倍に増えている。
トラブルの原因は原状回復が�@通常損耗�A自然損耗（経年変化）を含めて総て借主の費用負担で行われていることに起因している。
2004年２月に改定された国土交通省のガイドラインでも�@と�Aは家主の負担で修繕するものであり、これらを借主の費用負担で回復修繕する義務はないとしている。
東京都は敷金トラブルを防止するための「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を2004年10月１日から施行している。
日本賃貸住宅管理協会が2005年6月24日から7月8日に調査した「賃貸住宅紛争防止条例施行後アンケート」によると、借主への説明は1件当り最多は「10分」で32％で、次が「15分」と「20分」が共に12％という結果であた。
説明が10〜20分というのが全体の約60％を占めている。そんな短い時間でその内容を借主が充分理解出来るとは思えない。
説明の最短は3分という酷いものもあた。不動産業者のお座成りな説明でトラブルが減少するとはとてもではないが思えない。アンケート結果に「費用負担の割合のトラブルが増えた」という意見があたというのは、それを裏書する。
賃貸住宅紛争防止条例施行後、1年が経過しようとしている。もう一度、東京の「賃貸住宅紛争防止条例」を点検してみよう。
条例第１条により「専ら居住を目的とする建物」として居住用建物の賃貸借に適用され、店舗・倉庫・事務所等の営業用建物には条例は適用されない。
第２条では不動産業者は宅建業法35条１項の重要事項の説明（この説明は取引主任者が説明する必要がある）に併せ、東京都規則事項を説明する義務を課されている。
�@退去時の通常損耗の復旧は貸主が行うのが基本であること
�A入居期間中の必要な修繕は貸主が行うのが基本とされていること
�B入居期間中の修繕及び退去時の回復費用に関する特約で借主の負担としている事項
�C修繕及び維持管理等に関する連絡先等。
不動産業者はこれらの事項を記載した書面を交付して説明することを義務付けられている。
この場合、宅建業法35条の関係から宅建主任者は借主に対して取引主任者証を提示し、主任者が直接東京都規則を説明しなければならない。（東京都の説明では、取引主任者が説明する必要はないというがトラブルの防止の観点からみても矛盾している。）
違反した業者に対しては、報告･資料の提出を要求することが出来（第４条）、その内容を是正するよう指導・勧告が出来る（第５条）。勧告に従わない悪質業者は社名を公表することが出来る（第６条）。
条例は宅建業法に該当する業者に適用されるのであって、一般の貸主に対しては適用されないというこに注意しなければならない。
第1の問題はこの条例に違反しても宅建業者に対する罰則規定は何も無く、業務停止、免許取消などの行政処分は行われないことから条例の実行性が危ぶまれる。
第2の問題は当然2004年10月１日以降の宅建業者が取扱う居住専用賃貸住宅の契約の総てに適用されるべきであるのに根拠も無しに更新契約を適用除外していることだ。東京都の説明では、2004年10月1日以降の新規契約のみに適用されるとしている。
第3の問題は条例に特約を制限する規定が盛込まれていないことである。トラブルの原因である特約の規制措置をしない限り、トラブルを根本的に防止することは難しい。
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2006年02月19日
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家賃2万円値下げ
家賃2万円値下げ更新料0円
台東借組組合員の小泉さんは、今年4月借家契約満了に際して、家主から家賃１ヶ月分の更新料を請求され、相場より高い家賃10万円の件と併せて対処法を組合に相談した。
組合では、家賃を８万円に減額するように家主と交渉することを提案。組合立合いの上で、家主と交渉した。
更新料に関しては、既に法定更新を完了していて問題は無かった。
賃貸情報誌の谷中の物件を例に挙げて、風呂無しの10万円は高いことを説明した。建物の築年数から考えても精々8万円がいいところだ。
押し問答が続いたが、こちら側の主張を全面的に呑む事を渋々承知した。家主は、家賃受領通帳の契約条件欄に「家賃１ヶ月８万円」と書き自署押印し日付を入れた。
しかし、家主の不満は相当に嵩じていたのであろう。2ヵ月後家賃支払の際に、受領印をもらうため通帳を差出すと、突然、家主は実力行使に出た。合意内容を覆い隠すべく事前準備した紙を契約条件欄に両面テープで貼り付けたのである。そして家主は家賃10万円でなければ受取らないが、8万円は内金として受領すると宣言した。
しかし、この証拠隠滅行為は失敗だった。後日両面テープは問題なく剥がれた。
翌月、家賃受領通帳の契約条件欄に「家賃１ヶ月８万円」と書かれた所を指差して家賃は8万円ということを確認して下さいと念を押して支払った。家主は今回、「内金として受領する」と受領通帳に書き込まなかった。
その後は何事も無かった如く家賃8万円をすんなり 受領している。
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2006年02月18日
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借地の明渡し訴訟
占有移転禁止仮処分をされて貸倉庫の収入がストップ
竹内さんは、台東区谷中で17坪を借地している。地代は月額28300円。何十年も、３〜６ヶ月分纏めて、地主に払っていた。それが一昨年９月に地代の受領を拒否され、そのまま地代を支払うことなく放置していた。
2003年６月に地主は、建物占有移転禁止の仮処分を東京地裁に申請し、竹内さんの住宅と賃貸している倉庫部分が仮処分の執行を受けた。竹内さんはこの時点で組合に加入し、放置していた地代15ヶ月分を一括して供託した。
7月地代の不払いを理由に無催告(注）で契約解除を通告され、土地の明渡し訴訟を提起された。裁判は組合の二人の弁護士が担当した。
今一番の痛手は、仮処分を受けたことで倉庫を貸していた会社がトラブルを恐れて倉庫の契約を解除して退去した。そのため倉庫の賃料収入が途切れてしまったことだ。仮処分は裁判の結果を見るまで殆ど継続され、取消は認められないのが通例だ。そのため仮処分の取消があるまでは、二度と倉庫を貸すことが出来ない。この不景気の時世に地主の仮処分による損害は多大だ。
裁判では、地主側のミスで債務不履行とされたが、借地人の債務不履行は存在しないことが確認され、地代は間違いなく支払われていたことが証明された。
だが、半年分後払いが履行滞納なのか、慣習化して地主も暗黙の了承していた支払い方法であったのかが問題になった。半年分後払いが10年以上に亘って長期間行なわれ、その間地主から何らかの異議もなかったという事実がある場合には、支払い方法の変更の黙示の合意があたとみなされる。
それが証明されれば、履行滞納を理由にした契約解除は否定される。だが、竹内さんは銀行振込の控えを殆ど保存していなかったので、半年分後払いが証明できなかった。
長期間の領収書等の支払いを証明するものがあれば問題がなかったのだが、残念な結果であった。裁判所の結論は4年半後に建物はそのままで借地を明渡すというものであった。
これに付随して、毎月約15万円支払い続けていた父親の遺した銀行の借金（約450万円）が清算されたことには驚いている。組合に言われ、抵当権を設定している銀行に、今回の判決文を持参して担当者に読んで貰った。その結果が借金0ということである。
組合は、借地期間が5年に満たないので銀行が竹内さんの建物を競売に掛けても買い手がいないのと競売をやっても経費倒れになるので債権放棄をして、仕方なく自ら不良債権処理をしたのだと説明してくれた。
(注）契約の解除をするときは、予め相当の期間を定めて履行を催告しなければならない(民法541条)。又、借家の事例であるが、11ヶ月分の家賃を遅滞し契約を無催告で解除された事案で、原判決を破棄し催告は必要であるとしている (最高裁1960年6月28日判決)。 借地の場合、借地権及び建物は経済的価値を有し解除に伴う借地人の損失は甚大である。信頼関係を損なわない軽微な義務違反で解除を認めることは権利の濫用である｡
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2006年02月17日
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借家の明渡請求
新家主から建物の明渡しを通告された
５月26日、台東借組に電話が入った。組合員の平田さんからだ。平田さんは台東区下谷で平屋（６坪）を倉庫として家賃7500円で借りている｡倉庫として借りている建物の引き戸に南京錠を掛けられ、閉め出されたという内容だ。
平田さんの家主は、地主から借地の返還を執拗に要求され続けていた｡遂に根負けし、本年４月に東京地裁で土地明渡しに合意し、借地権と建物を地主に譲渡した。その旨を家主から連絡を受け、家主が地主に代わったことを識った。地主は新たに家主になっているにも拘らず、態度表明せず、音無しの構えなのだ｡
平田さんが倉庫として借りている借家の隣りが地主の住まいである。平田さんは、この地主と地代の値上げ問題、更新料で揉めている。地代は現在、供託中である。こんな嫌がらせをするのは地主以外には考えられない。
組合のアドバイスは
�@家主の不当行為に対しては、緊急の自力救済措置として錠を破壊してでも居住を確保する｡
�A家賃を誰に払うのかを判断するため、建物の所有権が家主から地主へ移転登記されているかを調べる｡
｢新所有者の移転登記が無い場合には賃料請求をすることができない｣というのが判例である。登記簿謄本で建物の所有者を調べてみると，既に５月11日に所有権の移転登記は完了していた。
そこで５月30日、新家主の地主に家賃を支払うが、受領を拒否された。已む無く法務局に家賃を弁済供託した｡
６月28日新家主の代理人である弁護士から『建物明渡督促』が内容証明郵便で送られて来た｡｢貴殿と旧家主との間の法律関係は賃貸借ではなく，単なる使用貸借関係であったものと思料されます｣とさ平田んと旧家主の建物賃貸借契約を事実に基づかない独断で借家法の保護を受けない使用貸借と決め付け｢貴殿と旧家主の間の使用貸借関係を継承する理由はありませんので本年7月15日頃までに、建物の明渡しを…｣という独善的論旨のものであった 。
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2006年02月16日
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競売の買受人から借地の明渡しを要求された
底地に抵当権が設定された後に建物を
建替えたが競落人に対抗できるか
（問） ７年前、地主の建替えの承諾を得て借地上の木造建物を取壊し、鉄骨４階建ての建物へ建替え、登記も済ませた。勿論、木造建物の時も登記はしていた。ところが建替えの３年前に地主は土地に抵当権をつけていた。その抵当権が実行され、第三者が競落した。その買受人が借地の明渡しを要求しています。
（答） 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することが出来る。」（借地借家10条）と規定し、建物登記がある場合に、借地権に対抗力を認めた。これにより借地人の保護が図られている。
今回の質問と殆ど同一の問題で争われた東京高裁の判決（2000年５月１１日）がある。
この判決は最高裁でも支持され判例として確立された。
判決の要旨は、
�@不動産競売において対抗問題が生じるのは、抵当権設定時であって、不動産競売の買受人への売却時ではない。従って、不動産の競落時における対抗要件の存在は必要ではない。
�A抵当権に対する借地権の対抗要件があるかどうかは、抵当権設定時に登記があったか否かだけで定まる。
抵当権設定後の建物の存在や登記の存在は、抵当権に対する対抗力の存否とは無関係である。建物が滅失したり、登記が抹消されても、抵当権者・買受人に対する借地権の対抗力は消滅しない。即ち、借地権の対抗力の有無は、競売時ではなく、抵当権設定時点で決定される。
質問者は木造建物を保存登記していたので、抵当権が設定された時点で借地権の対抗力がある。従って買受人の明渡し要求に応ずる必要はない。買受人を貸主として従前の契約内容で借地を続けることが出来る。
結論、建物登記をした後に底地に抵当権が設定され、その後改築をして新たな建物登記をした場合、借地権が勝つというのが判決の趣旨である。
従来の判例では、抵当権が設定された借地での建替えは大変危険なもので、後日、抵当権が実行された場合、借地人は、建物を取壊して明渡さざるをえない恐れがあった。東京高裁の判決が確定したので、借地に抵当権が設定されていても、借地人は大幅な建物の増改築が今後可能になったということだ。借地人にっては注目される判決である。
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2007年02月15日
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借地権の相続
借地人が死亡し借地権を相続する場合、
物を第三者に賃貸する場合に地主の承諾は必要だろうか
（問）
父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。
（答）
借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法律的地位が当然に相続人に一体として移転することを包括承継と言う（民法第896条）。
包括承継は相続法の基本原理とされ、遺産中の不動産・動産のみならず債権や債務を承継するもので、被相続人の地位の承継とも解される。従って相続人は死亡した親の借地権を承継し、地主に対する権利・義務も一切引継ぐことになる。
地主との賃貸借契約の内容を誠実に履行していれば何らの問題も惹起されない。「土地を借りた本人が死亡したのだから、土地を返してもらいたい」と地主に要求されても、それに応じることはない。
まず、相談者の場合は、相続で借地権を譲り受けたので、名義書換の問題は発生しない。よって、地主の承諾は必要ない。名義書換料要求は不当であり、拒否しても何ら問題はない。勿論、契約書を新しく作り直す必要もないので、今まで通りでいい。相談者は、地主に「私が相続人になりました」と通知すればそれでいい。
次に、借地上の建物を人に貸すことについてであるが、何ら問題ない。借家を無断で他人に貸した場合は、転貸ということで契約解除の理由になる。しかし、借地人が地主から賃借しているのはあくまで土地であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することが出来る。
借地契約は、借地人に建物を所有させることを目的とする契約だから、借地人が所有建物を貸して収益を上げることは借地契約の目的に反するものではなく、転貸にはならない。
万が一、地主が「無断転貸をしている。契約違反だから承諾料を払え」等と言ってきても文句を言われる筋合いは無い。拒否すればいい。
但し、借地上の建物を第三者に売却する場合は、借地の無断譲渡または無断転貸の問題が起きるので注意したい。
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2007年02月14日
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大幅な原状回復費を請求される
自然損耗の負担義務は無い
台東借組の組合員山田さんは今年４月、台東区のマンション(家賃12万・管理費1万・敷金36万・礼金24万)から引越すことになり、家主に敷金の返還を要求したところ、不動産屋は連帯保証人である弟宛に内容証明郵便で原状回復費48万円を要求してきた。兄弟関係が拗れて悩んだ挙句組合に相談した。
原状回復に対する裁判所の考えは次のようなものだ。
「通常の建物の賃貸借において、賃借人が賃借建物を返還するに際して負担する「原状回復」とは、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常の使用を超える使用方法による損耗について、その回復を約定したものと解するのが相当であって、賃借人の居住、使用によって通常生ずる建物の損耗についてまで、それがなっかた状態に回復すべきことまで求めているものではないというべきである」（東京簡易裁判所2002年9月27日判決）。通常の使い方をしていれば、原状回復費用を借家人が払う必要はないという結論になる。
組合は、家主に次のような趣旨の内容証明郵便を出した。「�@連帯保証人への請求中止。�A原状回復費用負担の拒否｡�B敷金の即時返還」というす趣旨の通告をした。
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2006年02月13日
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下水の修繕工事
家主に下水の詰り工事を依頼するが拒否される
台東区下谷の福沢さんは、築40年になる借家で暮らして20年になる｡
数年前から家屋の各所に不具合が生じてきていたが､軽微な工事だったので自費で修繕していた。しかし、今年になってからの下水の詰りは、業者の見積もりによると高額な工事代金が必要と解り、家主に修繕して欲しい旨を伝えたが修理工事を拒否された。
下水の詰りは、炊事・洗濯・トイレ等日常生活にも支障をきたす状態となり組合に相談した。
組合の指導で
�@下水が詰まり困っている事
�A工事に着手してもらえる期日は何時か
�B返答無き場合は当方にて工事する事
�Cその工事代金は家主の負担であり、家賃と相殺する事
�D満足に使えなかった期間分の家賃も差し引く事
以上の趣旨を記した内容証明郵便を家主に送った｡
結果は直に現れた。家主は、内容証明郵便に驚き、直ちに下水工事に着手した。
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2006年02月12日
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敷金返還請求
敷金返還の少額訴訟で取り戻す
有村さんは、台東区三ノ輪のマンションに7年4か月暮らしていた。家賃は1か月11万円、管理費8000円であった。日本提に新築のマンションを見つけ、引っ越すことになった。
4月28日の退室当日、不動産会社の人の立会いで、部屋を点検した。指摘されたのは、洋室の壁の陥没３箇所と、破れた障子２面。それらについては、修繕費を負担する覚悟でいた。その他は、補修・交換の必要なしとのことだった。
ところが不動産会社から届いた5月22日の敷金精算書には、原状回復費用20万円とあり、敷金22万円から差し引いて残金2万円を返金すると書かれていた。費用の内訳には、指摘個所の補修費用約３万円の他に、台所と洋室のクロスの全面張替費用と、クリーニング費が追加されていた。
賃貸契約書の第21条に原状回復特約があり、賃借人の費用負担で入居時の状態まで回復させる義務があるとされている。台所と洋室のクロスの全面張替費用を賃借人が全額負担しなければならないことには納得がいかない。
そのことに関して、不動産会社に文句を言ったが原状回復特約を結んでいるのだから仕方が無いの一点張りで埒があかない。敷金返還要求の内容証明郵便も送り付けたが不動産会社に無視された。
手詰まり状態を打開するために組合に相談した。組合は「通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」（東京地裁1994年7月1日判決）というのが判例の確定した考え方であると説明した。
東京簡易裁判所の判決に次のようなものだある。即ち「建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって賃借人は建物賃借当時の状態に回復すべき義務はない。賃貸人は賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に時間の経過にともなって生じる自然の損耗・汚れによる損失は賃料として回収しているのであって賃借人に負担させるべきでなく、原状回復条項は賃借人が故意・過失によて又は通常ではない使用をしたために建物の棄損等を発生させた場合の損害の回復について規定したものと解するのが相当である」（東京簡易裁判所1995年8月8日判決）。
以上、判例の考え方から言えば洋室壁穴補修工事と障子2面の修繕は賃借人が負担しなけばならない。この28560円は控除されるのは仕方が無いが、それ以外は家主が負担すべきである。
不動産会社と交渉するのは時間の無駄というのが組合の結論であり、家主を相手に組合が薦める少額訴訟に踏み切った。訴状は組合作成の少額訴訟のサンプルと組合の説明を基にして自分で書き、必要書類を添付して東京簡易裁判所に提出した。
後日、少額訴訟の決着は約2時間でついた。納得できない所もあたが、敷金の80％が戻ることになり、やってよかったと思っている。
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2006年02月11日
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更新料・名義書換料・20年間の差額地代を請求
地主が不当請求を撤回
台東借組の組合員である田中さんは地代の供託を既に20年に亘って続けている。これまで地主との揉め事は組合との二人三脚で何とか切り抜けて来た。
今回の借地の更新に際して地主は�@更新料の支払いと�A名義書換料を請求している。加えて�B20年間の差額地代+利息を請求している。更に�C前回不支払の更新料も再度要求している。
田中さんは組合に対応を相談し、組合役員の立会いの下で地主と折衝することになった。地主側も不動産業者を加えてガードを固めている。交渉は約４時間に亘って行われた。
更新料に関しては更新料支払の合意が無いので請求の根拠が無い。仮に支払の約定が前の契約書にあったとしても最高裁の判例は「更新料支払の約定は、合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨まで含むものではない」（1982年４月15日）と明言している。
従って�@と�Cに関しては前回・今回とも法定更新され、最高裁の判例から更新料支払義務が無いことは明らかである。勿論�Cは既に時効であり、支払義務は無い。更新料債権が他の債権と同様に一般には10年、商事については5年で時効消滅する。
�Aに関しては母親の死亡に伴う借地権の相続であるから名義書換の問題は発生しない。名義書換料の要求は不当なものである。
�Bは地主の一方的な主張であり、借地借家法11条2項の規定に従った取扱いをしてもらいたい。
地代等は民法169条規定から５年で消滅時効となり、既に15年分が消滅時効となっている。
地主は説明が間違いでないことを不動産業者に確認して渋々ながら不当請求を全面的に撤回した。
借地借家法
第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
（定期給付債権の短期消滅時効）
第169条 年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは、消滅する。
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2006年02月10日
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敷金が戻る
組合指導の文面で敷金返還請求
今年の4月に山田さんは自然環境と静謐な生活を求めて谷中霊園に程近いワンルームマンションに入居した。しかし、予想もしない車の騒音に耐えられずに、そこを３か月で退去せざるを得なかった。
８万円の敷金を返して貰おうと不動産屋を訪れた。業者から明細書を渡され、３万円の追加を言われた。何で復旧費用に11万円も必要なのか。余りの理不尽さに驚き、区の消費者センターに相談し、巡って台東借組へ相談することになった。
先ず家主に対し、組合指導の文面で敷金８万円の返還請求を内容証明で行った。
後日、こちらの振込指定日に家主から電話があり、敷金を全額返金すると返事があった。銀行の口座を確認すると確かに敷金の全額が振り込まれていた。
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2006年02月10日
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借地権を売却
借地権譲渡許可申立をして解決する
桑田さんは借地（65・２坪）を地代１か月６万1300円で借りている。平成13年３月の更新の際に、建物を担保にして更新料615万円を支払った。
借金までして更新料を払ったことに疑問を感じ、組合員の紹介で台東借組に加入した。
負債を整理するため、借地権を売却するにしても建物の抵当権を抹消しなければならずその資金の目途も無い。それに加えて借地に対しては地主の債務に関する抵当権が設定されているので、第三者への譲渡は難しい。
当事者間の協議で桑田さんは地主に対して借地権と建物の買取を要請し、6285万円を買取要求額として希望したが、地主は4300万円の買取額を提示して来た。結局当事者双方の妥協点が見出せなかった。
そこで組合の顧問弁護士と相談して債務整理のために、台東借組組合員の「住宅監修業（株）力建」の協力を得て、借地借家法19条１項による借地権譲渡許可申立書を2005年１月26日東京地裁に提出した。
すると地主側は３月25日の答弁書で借地借家法19条３項の「介入権」行使の申立をして来た。
これは地主の先買権と呼ばれるもので地主が第三者に優先して借地上建物と借地権との譲受を認めるものである。地主の土地所有権回復の手段とされている。借地人は投下資本の回収を図ることが出来るのであるから買受人が地主であっても特に不利益はない。
裁判所の調停で地主側は、買取価格として6200万円（（株）力建の買取価格）から借地権譲渡承諾料10％(注）を差引いた5580万円を提示して来た。
借地人側は借地権の相続に際し、支払い義務が無い名義書換料353万円を支払い済みであり、その点を充分考慮するように取敢えず訴えてみた。駄目元ということで言ってみたのだが、裁判所は5580万円に考慮分の110万円を上乗せした5690万円を提示した。
結局、この価格で借地権を地主に売却することで2005年5月24日和解が成立した。借地と建物に抵当権が設定されているという悪条件にも拘らず、（株）力建の協力があって、桑田さんは、ほぼ希望の価格で借地を売却すること出来、満足している。
(注）借地人は、借地権を第三者に譲渡すれば、地主に対して名義書換料を支払う。従って地主自身が譲り受ける場合は、その名義書換料相当額を対価の額から控除すべきであると解されている。裁判例では、名義書換料相当分として借地権価格の10％を控除するのがほぼ確立した基準となっている。
借地借家法（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４ 前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５ 第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７ 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
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敷金を全額取戻す
住宅金融公庫の融資物件
宮本さんは、引越しに際し不動産会社に前のマンション(台東区谷中)の敷金返還を要求したところ、「原状回復費に50万円掛るので敷金45万円を充当します。不足金5万円をお支払下さい」と驚くべき言葉が返ってきた｡
困っていたところ台東借組を紹介された。原状回復に対する組合の説明は、故意･過失によるもの以外は賃借人に回復義務責任がないということだ。交渉は直接家主とすることにした。
数日後、組合の調査でそのマンションは、住宅金融公庫から資金の貸付を受けて建設したものであり、登記簿を調べると、融資金の返済中ということが確認出来た｡
住宅金融公庫法第35条、同法施行規則10条1項で家賃及び敷金(家賃の3月分を超えない額)を受領することを除く外、賃借人から権利金、謝金等の金品の受領を禁止されている。即ち、公庫融資を受けた家主は借入額を完済するまで、礼金･更新料等の受領及び敷金の一定額の償却も禁止されている。
組合は住宅金融公庫へ電話を入れ、公庫法違反の家主に対し厳重指導（同法46条による刑事罰適用又は融資の繰り上げ返済請求等）を申し入れた。
加えて、組合は家主に対し配達証明付内容証明郵便を送った｡ 趣旨は、
�@原状回復費用負担の拒否
�A住宅金融公庫法違反の礼金30万円と
�B敷金45万円の返還要求するというものである。
住宅金融公庫への電話談判の効果が現れ、後日、相談者の銀行口座に要求の全額が振込まれた。
住宅金融公庫による融資物件の場合、住宅金融公庫法施行規則第10条においても，下記のような賃貸条件の制限が規定されている。
第10条 賃貸人は，毎月その月又は翌月分の家賃を受領すること及び家賃の三月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか，賃借人から権利金，謝金等の金品を受領し，その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。
罰則： 賃貸条件の違反について30万円以下の罰金（公庫法46条１項１号）
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2006年02月09日
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修理特約
修理特約があろうとも小修理以外は家主負担
台東借組の組合員である松岡さんは、水道局の検査で借家の水道管が漏水していることが判明した。
漏水箇所は床下。水道工事店に見積をしてもらった。自己負担で修繕するには費用が過重である。
契約書に「修繕は借主の費用負担で行う」と書かれている。加えて現在家主から家屋の明渡請求を通告され、家賃の受領を拒否されている状況で、家主に修繕を要求しても無視されるのは判りきっている。
如何すればよいか組合に相談した。「修理特約があっても、その範囲は小修理･小修繕に限られる」というのが組合の回答である。
工事代金の回収方法も教えてもらい、業者の見積もり金額を書き期限を切って、家主に修繕依頼の配達証明付き内容証明を送付した。
その内容は、指定した日までに着工されない場合は自費で修繕し、その費用は供託家賃と相殺することを通告するものである。
指定日に家主から工事費を全額支払うと連絡があり、銀行の口座に工事代金が振り込まれていた。家主に領収書を郵送して、今回の水道工事は無事に決着した。
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2006年02月08日
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