2007 11/03 17:43
Category : 日記
2006年12月29日
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地主宅を訪問し、更新料を堂々と断る
夫婦は地主宅を訪問し、
８３０万円の更新料の請求を堂々と断った
豊島区千川町の杉本さんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来､敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。
今年の４月末で、２度目の更新である。３月末､近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。
杉本さんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。
杉本さんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。
「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい｣と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう｣とのご主人の一言が､奥さんの気持ちを決めた。
数日後、夫婦は地主宅を訪問し、８３０万円の更新料の請求を堂々と断った。
台東借地借家人組合
無料電話相談は０３−３８２１−６０４３
受付は月曜日〜金曜日(午前１０時〜午後４時)
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
2006年12月25日
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家をぶっ壊すと脅迫
荒川区町屋１丁目で戦中から借家をしているYさんは戦争で強制疎開になり、家を失った。昭和２５年に再築した借家に戻り、現在まで母親と住んでいる。
しかし数年前に隣近所の借地人も含め９名の人達が転借人であることが新所有者との明渡し裁判で判明した。数十年に亘り転貸借の関係維持されて来た経過もあって勝訴したが、借家の屋根も腐り落ち、天井も大きな穴が開いてしまった。
所有者は借家のYさん宅も含め約２００坪の土地を担保に７０００万円の借金をしたため、今年５月頃から「土地を買取れ、さもなければ立退け」と代理の不動産業者が強要し始めた。
Yさんは幾度となく話合いを重ねたが、相手の言う事が信用出来ず、住み続けられる限り借家で頑張ると主張した。
不動産業者は、すでに空家を取壊した時にYさん宅につながるガス管も撤去してしまった。「言うことを聞かないと重機を持込み家をぶっ壊す」と脅して来たが、Yさんは徹底的に闘うと言っている。
東京借地借家人新聞より
台東借地借家人組合
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受付は月曜日〜金曜日(午前１０時〜午後４時)
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2006年12月20日
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退職金から勝手に差引いた原状回復費用を取返した
２年前に、看護学校を卒業し、杉並区の病院に勤務していた川口さんは、病院が社宅として借りていた賃貸マンションに居住していた。
２年間務めた病院を退職して新たな病院に勤務することになり、病院が借りていた賃貸マンションを退去した｡ 川口さんを立ち合わせることなく、病院は賃貸マンションの家主と間に入った不動産屋との話合いで原状回復について、室内クリーニング代、クロス代、ふすまの修繕費用などとして１０数万円の費用を貸主が負担することで合意してしまった。しかも、その原状回復費用を病院側は川口さんの退職金から差し引いてきた。
親が借地借家人組合に入会していた川口さんは、原状回復費用の請求に納得がいかないと言って組合に相談にきた。
借主がする原状回復の費用負担は「退去に際して、借主が故意または過失によって生じた損耗やキズなどを復旧する費用であって通常使用や経年変化などは貸主が行うのが原則です」という組合の説明に対して川口さんは「私がキズつけたのはふすま位で後は通常の使用の範囲です」として、前の病院側に退職金から差し引いて、支払ってしまった原状回復費用の返還請求をすることにした。
組合から「原状回復について貸主との間で合意した内容については無効。又、退職金から本人の承諾なく、差し引いたことは労働基準法に抵触する｣と通知書を差し出した。病院はふすまの修理代以外の金額を返還してきた。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月19日
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地代減額の高裁判決
西武国分寺線・拝島線の小川駅西口から北に約２４０ｍの小平市西町４丁目で宅地１０３坪を借地しているＷさんは、平成１１（１９９９）年１１月分の地代月額１６万２２２０円（坪１５７５円）を月額１０万３０００円（坪１０００円）に値下げするよう減額請求をした。
しかし、簡易裁判所の地代減額調停も不成立に終り、その後も、地方裁判所から高等裁判所へと継続して地代減額で争われ、遂に平成１５（２００３）年２月に高等裁判所から判決が言い渡された。
Wさんの地主は、小平市内一番の大地主で、借地以外にマンションや駐車場、大型量販店等に土地を貸し、温泉まで経営している。
Wさんは、昭和５６年に６００万円の承諾料を支払い、２階建ての鉄筋ビルに建替え１階を店舗に貸している。以来地代値上げに苦しみ、昭和５６（１９８１）年に坪３５０円の地代が平成７（１９９５）年までの１４年間で実に４.５倍（坪１５７５円）に増額された。Wさんは組合の助言を得て、思い切って調停・裁判に踏み切った。
結果は、裁判での地代鑑定には疑問があったが、高裁の判決で取敢えず月額１３万６６８１円（坪１３２７円）と確認された。減額された地代の差額９７万円は地主の銀行口座を差押さえ、強制執行した。Wさんは今回の結果に満足せず、引続き地代の減額を求めていく方針である。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月18日
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業者が借家の明渡しを断念
荒川区荒川２丁目に戦前から借家しているSさんは５月に入って不動産業者と名乗る２人連れが来て、今度私達の会社がこの物件を買取った。壊して建売にするから出て行けと通告された。
Sさん他２名は３軒１棟の作りとなっている所謂長屋の居住者である。何事も相談し合って組合と連絡を取り、業者との話合いの時も家主の要求は「借家法の正当事由に当たらないから明渡す気持ちは全くない」と主張した。
その後何回か業者と話し合ったが、Sさんはこれ以上話しても無理とはっきり断った。業者はその足で組合事務所に助けを求めて来た。「借地借家法」の説明を神妙に聞き入っていたが、その後数日経過した後、組合に連絡が有り明渡しから手を引くとの事だった。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月15日
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増改築・更新料特約を新たに借地契約書に挿入する事を要求
豊島区上池袋に住む田中さんは、５０年位前に借地権付建売住宅を購入した。
１０数年前に契約更新と地代の値上げ問題で争いとなり、供託となった。昨年、父親が死亡し、母親と２人で相続した。共同で相続した事を通知したところ、地主の代理人である弁護士から「こちらも契約者である地主が死亡し、相続人の息子さんが、話合いによる解決を望んでいる｣というので話合いに応じることにした。
その後､弁護士からは｢�@供託した地代と地主側が請求した地代との差額を支払うこと。�A１０数年前の更新料を支払うこと｣の提案が送付されてきた。
到底受け入れられない更新料の請求なども含まれ手いるなどの問題点もあったが、建替え承諾などの合意などで話合いを継続していく事にした。地代の差額の計算、更新料の基礎となる時価なども調べるなどして相手に通知し、相手の連絡を待っていた。
ところが相手弁護士から、何の合意もしていないなかで土地賃貸契約書の案が送付されてきた。中味は、今までの契約書にない「増改築に際して地主の承諾が必要とする条項や契約更新に際して法定、合意の更新を問わず、賃借人は適正な更新料を支払う。更新料に争いがあるときは鑑定士に鑑定してもらう条項」などが記載されていた。
組合からの指摘されたとおりの展開になった中で、田中さんは「組合と相談して現行どおりの契約書案を作成し、相手の言いなりにならいで頑張る」と決意を固めた。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月14日
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関西の地上げ屋が介入
底地の買取等を強要
荒川区東尾久に住むTさんは、昭和２４年から約１９坪を借地している。
先月突然、関西で開発会社をしているA開発と名乗る地上げ屋が来て、「今度この土地は地主さんから買取ったので借地人は土地を買取るか、借地権を売るか､どちらかに態度を決めろ。底地を買取る場合は関西では地価の半値だ。売る場合は相談に乗る。もし売買不成立の時は法的手段を取る」と脅かされ、借地借家人組合に相談し入会した。
組合の説明で借地を買取らなくても何ら心配ないことが解り、安心することが出来た。同時に近所の４軒の中１軒も入会し、他の３軒組合にも組合に入って一緒に頑張るよう説得している。
A開発という会社は大阪にあり、代表者が３月に刑事事件を起し不動産免許取消処分を受け、４月に代表者などを変更し再免許を取得している。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月12日
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借地権の買上げや底地の押売、借家の明渡しの相談が多発
東京が本社で大阪に支社がある不動産会社「東京都市開発株式会社」が、大阪の地上げ屋を使って、都内の借地やアパートの物件を買いまくっている。
同社のホームページで、「底地買います」、「アパート買います」と宣伝している。宣伝文句は「資産の買い替えなど、お考えの方相続対策で底地売却をお考えの方、面積を問いません。借地権のついたまま現状で買取をいたします」と、メールで相談と無料査定を呼びかけている。この会社と組んでいるのが大阪の地上げ業者「三和住宅」で、都内の各地の組合に借地権の買上げや底地の押売、借家の明渡しの相談が寄せられている。
武蔵野市吉祥寺南町でも、借地人の村上さんは今年の３月に前地主が東京都市開発に売却。前地主から「ご挨拶」の手紙で「突然ではございますが、貴殿に賃借戴いておりました不動産につき、今般事情があって下記の方へ売り渡したので本書をもってご通知致します」といってきた。その後、新地主の東京都市開発は今後の交渉と地代の受取りを三和住宅に全権委任しているの一点張りで、地代の振込も拒否してきた。やむなく、村上さんは地代を組合に預け、交渉は全て組合に任せた。
三和住宅は、４月から村上さんの地代を毎月組合に集金に来ている。東京都市開発は借地権の買取を主張し、路線価格の６０％の条件を提示してきた。村上さんは、高齢で病気のお母さんの介護をしなくてはならいない状態で、移転することは不可能であると借地権の売却を拒否した。
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2006年12月11日
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建物建替えの非訟手続で新築する事が出来た
八王子市大和田町で借地をしているOさんは、借地上の建物の建替えに関して地主との話合いが纏らず、裁判所へ建替えの代諾許可申立の手続を行っていた。それに対し、今年３月に東京地方裁判所八王子支部において建替えに関する和解が成立し、従来の建物を取壊し、そこに木造２階建建物を新築することが出来る事になった。
Oさんの父親がなくなった以降から地主は頻繁に地代値上げ請求を繰返し、平成４年頃から地代の受取りも拒否され、法務局への地代弁済の供託を続けてきた。
Oさんは今回の和解成立の２年前に自宅の改築を地主に申し入れたが、地主は地価の４％の承諾料、更新料として６％を要求された。地主の性格上、これ以上の条件と譲歩を求めた上で改築の許可を得ることは困難と考え、借地借家人組合とも相談して組合の顧問弁護士に依頼し、建替え承諾に関する借地非訟手続を行った。
借地非訟の鑑定では、改築（新築）の申立は土地の通常の利用上相当と認められ、改築の承諾料を更地価格の３％（坪当たり約１７０００円）とし、地代の改定は不要として供託している現行地代が認められた。鑑定の結果通り和解が成立し、地主が契約書に挿入することを要求していた更新料支払特約は総て削除させ、平成３０（２００１８）年２月まで期間とする借地契約書を締結した。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月09日
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底地の買取で関西系不動産会社が買取を強要
昨年の１０月、「この土地は今度A会社が取得した。私は旧地主と新地主の代理人として今後底地の売買で訪問する事になった｣と言って関西系不動会社が、板橋区小豆沢に住む川村さんの家を訪ねてきた。
しかしその態度に強圧的で脅迫しているように感じた川村さんは、知人に紹介されて借地借家人組合事務所を訪問した。同じ地主から借りていた人に呼びかけて一緒に対応したほうがよいというアドバイスを受けて６人全員が組合に入会した。
当初、底地を５分５分で買取るように威圧していた関西系不動産会社も組合が窓口になったことを通知し、面会、電話で交渉を強要する事を拒否した趣旨の内容証明郵便を送付するなどして対応した。
その結果、新地主の代理人として弁護士が、この土地を正式に買取り登記も済ませたので底地の売買の交渉を行いたいと申し出があった。直接面会などの強要はしないことなどを約束させた上で､底地の売買など紳士的に話し合うこととした。地代も受け取る事を約束した。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月07日
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借地契約期間１０年は無効
江東区牡丹３丁目で値札製造の仕事をしているHさんは、新規の借地契約を昭和５２（１９７７）年１２月に権利金５０万円を払って約１１坪を期間１０年、賃料は昭和６２（１９８７）年まで年間５万円という内容の契約を交わした。
昭和６２（１９８７）年、この時の借地契約の１０年間の期限が来たことと、地主自身が新築の建物を建てたいという理由で借地の明渡しを請求された。
しかし、建物を建てて未だ１０年であり、地主の要求はどう考えても非常識な要求である。投下資金の回収も出来ていない状態で建物を明渡すことは出来ないので地主の不当な要求を無視し続けた｡
だが地主も執拗に悪質この上ない明渡要求を言い続け、数年が経過しても不当な要求を執念でし続けた。Hさんは、ほとほと困り果てて平成５年に組合に入会した｡
組合は契約期間を１０年とした場合は、最高裁の判例から「借地法２条の法定存続期間の２０年に満たないため、借地法１１条の規定に反し無効され、期間の定めがなかったものとして取扱われ借地権の存続期間は３０年となる」ことから、平成１９（２００７）年まで借地期間は存続することをHさんに説明した。
従って、借地契約の更新まで未だ１４年も先のことなので､心配する事はないと激励した。加えて地主が建物を新築するために、わざわざ借地人を退けてまでする必然性があるとは到底思えないし、新築理由が借地明渡しの正当事由には当然の事としてなり得ない事を説明した｡
組合では早速話合いのために地主宅へ向かった。地主は「そちらが他人を立てるなら」と、地主は弁護士を代理人に立ててきた。その年の９月にHさんは組合役員と共に弁護士事務所で話し合った。
代理人は「昭和６２年の契約書の期間を２０年とし､平成４年以降の賃料は免除する｣｡｢但し地主が新築する場合と本件契約期間は更新しない」旨の確認書を渡されて是非協力してほしいと言われたが、Hさんは｢新規契約は結びません｣と契約を拒否し、そのまま今日に至った。
地主の考える２０年の契約期間、平成１９（２００７）年が近づいて来た為か、はたまた、前回の昭和６２（１９８７）年の更新料の空振りの反省からか、地主は、「来年の事ではあるが、契約期間の満了が近づいて来たのでそろそろ借地の明渡しか、更新料を払って契約を更新するかのどちらかに決めておくように｣と言ってきた。
Hさんは今回も組合とよく相談し、組合と連携をとりながら更新料支払拒否を貫き、借地契約の更新を成功させる覚悟でいる。
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2006年12月06日
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一旦支払った更新料を取り戻す
改めて更新料の支払義務が
無いことを地主に通知した
練馬区に住む千葉さんは、この２月に地主から、契約更新に際して、更新料の支払いとして２５０万円請求された。
すでに子供さんも嫁いで他の所に住んでおり、本人は年金生活を送っていた。その中からお金を工面し、１００万円を持って地主宅を訪問したが、地主は「これでは駄目だから借地を娘名義にして残りの残金を娘に出してもらえ」と言われ困っていた。知り合いの人に相談したところ組合を紹介してもらい組合事務所に来た。
組合で、よくよく話を聞くと１００万円を支払ってもまだ領収書ももらっていないという事なので、このお金を返してもらうことから考え、次に更新料については支払う必要のないことを通告する事にした。
嫁ぎ先の娘さんに電話で連絡を取り、娘さんから地主に電話してもらい「いろいろ検討するので、一旦１００万円を返してください｣と言ったところ、１００万円は返してもらえる事になった。
喜びの千葉さん「今度は、更新料の支払義務のないことを地主に通告し、地代の値上げも今まで言われたとおりにしてきたけれど、今後は頑張ってやっていきたい」と話している。
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2006年12月05日
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借家人の抵抗で家主は不当条項を全面撤回
荒川区西尾久２丁目で昭和４８年から店舗を借りて中華料理を営んでいるSさんは、昨年９月末で３年間の借家契約の期間が満了した。
その際、家主から「再契約するには特約で３年間の期間限定とし、その時点で家主側に更新する気があれば継続できるが、そうでない場合は一切の立退料を請求せずに明渡すこと｣また「更新する契約書には更新料支払特約を入れる」という条件なら更新してやると言われた。
Sさんは、とても納得できず借地借家人組合と相談しながら何度も家主と話合い、最終的に裁判も辞さない覚悟で「借家人に不利な契約書には一切サインはしない」と通告した。
家主は最近になってやっと諦めがついたのか、当初の条件だった３年後の更新拒否や更新料支払特約等を総て撤回し、Sさんと組合とが借家人に不利益な契約条項を削除・修正した契約書に基づいて契約をすることを認めた。
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2006年12月04日
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更新料と地代の値上げを拒否する
荒川区西日暮里４丁目で４９坪の借地をしている深津重雄さんは、１０月末日で２０年目の更新を迎えたが、地主は８月頃から前回の更新料は３５０万円支払ってもらったから、今回は２０年経過しているので倍の７００万円を支払えと要求して来た。
深津さんは長引く不況で支払えないと断った。地主は「それなら６５０万円にするが、それ以上はダメだ。支払は分割でも構わない。更新料の支払は慣習であり、当然借地人は支払うのが当たり前」と強気一点張りである。
何度か地主と話合い行い、３００万円まで値下げした。地主はこんなに誠意を持って値下げしたのだから更新料は間違いなく支払え。嫌なら明渡すか地代を大幅に上げると通告して来たので借地借家人組合入会した。
早速、内容証明郵便で「更新料の支払は拒否する。地代も税額の４倍も支払っているので一方的な値上げは認められない」という趣旨の通告した。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月02日
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家主、明渡請求を撤回
荒川区東尾久６丁目に住居兼工場を２０数年前から借家しているWさんは、ご主人と長期間努力し営業を続けて来た。今は奥さん一人で頑張っている。
ところが、平成１４年の秋頃突然家主から、借地を地主に返さなければならなくなったので、建物を明渡すよう請求された。Wさんは知人の借地借家人組合員に相談し組合入会した。地主に借地を返す必要も理由もないことを家主に伝えながら家賃を持参したが、受領を拒否され供託を開始した。
供託を１年間続けた昨年の暮、ついに家主が折れ、借家の明け渡しを撤回した。「供託を解除してほしい。月額４万円の家賃を２０００円だけ値上げを認めてほしい｣との要求に対し、Wさんは、ほんの気持ちだけ応じて現在に至っている。
Wさんは「組合に入会して本当に良かった。今までは家主に何か言うと後が恐くて何も言えなかったが､これからは自分の住まいを守る権利は勇気をもって主張して行く」と元気で働いている。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月01日
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不動産業者が定期借家契約を押し付ける
当事者の合意の上でも居住用借家契約から
定期借家契約への切替えは法律で禁止されている
昭島市東町の賃貸マンションに居住する藤森さんは、今年に１月に突然、家主の代理人の弁護士から、「定期建物賃貸借につき、契約期間の満了により前記賃貸借契約が終了することをあらかじめ通知致します」との内容証明郵便を送りつけられた。
事の起こりは、２年前の契約更新時に始まる。藤森さんは今まで契約者だった奥さんと離婚したため、名義を変更してもらおうと不動産屋を訪ねたところ、新規契約と同じ家賃の５か月分を支払うよう請求された。藤森さんは離婚した奥さんと同居していたのに５か月分は支払えないと断った。その後、不動産屋から家賃の半月分３５０００円を支払ってくれれば、契約を更新するので手続きをするよう言われた。
藤森さんは、不動産屋から署名捺印をするよう求められ定期建物賃貸借契約書であることもよく分からず、契約書と定期建物の賃貸借に関する説明書にも署名・捺印してしまった。後で、この契約書は２年たったら家主が更新しないと言えば無条件で追い出されてしまうとんでもない契約であることが分かった。
藤森さんが日頃から建物の管理や入居者が生活しているにもかかわらず、家主が大きな騒音をたてて貸室の改造工事をすることに苦情を述べていることから、家主にとっては追い出したい借家人だったようだ。
藤森さんは組合と相談し､２年前の契約は借地借家法第３８条２項の説明義務に反し無効であること、名義変更で新規契約に当たらず､普通契約からの切替えは認められないと反論した。
東京借地借家人新聞より
参考
「借地借家法の一部改正に伴う経過措置」附則第３条により「居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。」
即ち、既存の居住用借家契約から定期借家契約へは、仮に当事者が合意した上で契約を締結しても切替えは出来ない。それは附則３条で禁止措置が採られているからだ。
但し、営業用の店舗・倉庫等は当事者の合意があれば、定期借家契約への切替えは可能である。更新契約時には、くれぐれも注意が必要である。（N）
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地主宅を訪問し、更新料を堂々と断る
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豊島区千川町の杉本さんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来､敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。
今年の４月末で、２度目の更新である。３月末､近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。
杉本さんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。
杉本さんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。
「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい｣と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう｣とのご主人の一言が､奥さんの気持ちを決めた。
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家をぶっ壊すと脅迫
荒川区町屋１丁目で戦中から借家をしているYさんは戦争で強制疎開になり、家を失った。昭和２５年に再築した借家に戻り、現在まで母親と住んでいる。
しかし数年前に隣近所の借地人も含め９名の人達が転借人であることが新所有者との明渡し裁判で判明した。数十年に亘り転貸借の関係維持されて来た経過もあって勝訴したが、借家の屋根も腐り落ち、天井も大きな穴が開いてしまった。
所有者は借家のYさん宅も含め約２００坪の土地を担保に７０００万円の借金をしたため、今年５月頃から「土地を買取れ、さもなければ立退け」と代理の不動産業者が強要し始めた。
Yさんは幾度となく話合いを重ねたが、相手の言う事が信用出来ず、住み続けられる限り借家で頑張ると主張した。
不動産業者は、すでに空家を取壊した時にYさん宅につながるガス管も撤去してしまった。「言うことを聞かないと重機を持込み家をぶっ壊す」と脅して来たが、Yさんは徹底的に闘うと言っている。
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2006年12月20日
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退職金から勝手に差引いた原状回復費用を取返した
２年前に、看護学校を卒業し、杉並区の病院に勤務していた川口さんは、病院が社宅として借りていた賃貸マンションに居住していた。
２年間務めた病院を退職して新たな病院に勤務することになり、病院が借りていた賃貸マンションを退去した｡ 川口さんを立ち合わせることなく、病院は賃貸マンションの家主と間に入った不動産屋との話合いで原状回復について、室内クリーニング代、クロス代、ふすまの修繕費用などとして１０数万円の費用を貸主が負担することで合意してしまった。しかも、その原状回復費用を病院側は川口さんの退職金から差し引いてきた。
親が借地借家人組合に入会していた川口さんは、原状回復費用の請求に納得がいかないと言って組合に相談にきた。
借主がする原状回復の費用負担は「退去に際して、借主が故意または過失によって生じた損耗やキズなどを復旧する費用であって通常使用や経年変化などは貸主が行うのが原則です」という組合の説明に対して川口さんは「私がキズつけたのはふすま位で後は通常の使用の範囲です」として、前の病院側に退職金から差し引いて、支払ってしまった原状回復費用の返還請求をすることにした。
組合から「原状回復について貸主との間で合意した内容については無効。又、退職金から本人の承諾なく、差し引いたことは労働基準法に抵触する｣と通知書を差し出した。病院はふすまの修理代以外の金額を返還してきた。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月19日
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地代減額の高裁判決
西武国分寺線・拝島線の小川駅西口から北に約２４０ｍの小平市西町４丁目で宅地１０３坪を借地しているＷさんは、平成１１（１９９９）年１１月分の地代月額１６万２２２０円（坪１５７５円）を月額１０万３０００円（坪１０００円）に値下げするよう減額請求をした。
しかし、簡易裁判所の地代減額調停も不成立に終り、その後も、地方裁判所から高等裁判所へと継続して地代減額で争われ、遂に平成１５（２００３）年２月に高等裁判所から判決が言い渡された。
Wさんの地主は、小平市内一番の大地主で、借地以外にマンションや駐車場、大型量販店等に土地を貸し、温泉まで経営している。
Wさんは、昭和５６年に６００万円の承諾料を支払い、２階建ての鉄筋ビルに建替え１階を店舗に貸している。以来地代値上げに苦しみ、昭和５６（１９８１）年に坪３５０円の地代が平成７（１９９５）年までの１４年間で実に４.５倍（坪１５７５円）に増額された。Wさんは組合の助言を得て、思い切って調停・裁判に踏み切った。
結果は、裁判での地代鑑定には疑問があったが、高裁の判決で取敢えず月額１３万６６８１円（坪１３２７円）と確認された。減額された地代の差額９７万円は地主の銀行口座を差押さえ、強制執行した。Wさんは今回の結果に満足せず、引続き地代の減額を求めていく方針である。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月18日
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業者が借家の明渡しを断念
荒川区荒川２丁目に戦前から借家しているSさんは５月に入って不動産業者と名乗る２人連れが来て、今度私達の会社がこの物件を買取った。壊して建売にするから出て行けと通告された。
Sさん他２名は３軒１棟の作りとなっている所謂長屋の居住者である。何事も相談し合って組合と連絡を取り、業者との話合いの時も家主の要求は「借家法の正当事由に当たらないから明渡す気持ちは全くない」と主張した。
その後何回か業者と話し合ったが、Sさんはこれ以上話しても無理とはっきり断った。業者はその足で組合事務所に助けを求めて来た。「借地借家法」の説明を神妙に聞き入っていたが、その後数日経過した後、組合に連絡が有り明渡しから手を引くとの事だった。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月15日
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増改築・更新料特約を新たに借地契約書に挿入する事を要求
豊島区上池袋に住む田中さんは、５０年位前に借地権付建売住宅を購入した。
１０数年前に契約更新と地代の値上げ問題で争いとなり、供託となった。昨年、父親が死亡し、母親と２人で相続した。共同で相続した事を通知したところ、地主の代理人である弁護士から「こちらも契約者である地主が死亡し、相続人の息子さんが、話合いによる解決を望んでいる｣というので話合いに応じることにした。
その後､弁護士からは｢�@供託した地代と地主側が請求した地代との差額を支払うこと。�A１０数年前の更新料を支払うこと｣の提案が送付されてきた。
到底受け入れられない更新料の請求なども含まれ手いるなどの問題点もあったが、建替え承諾などの合意などで話合いを継続していく事にした。地代の差額の計算、更新料の基礎となる時価なども調べるなどして相手に通知し、相手の連絡を待っていた。
ところが相手弁護士から、何の合意もしていないなかで土地賃貸契約書の案が送付されてきた。中味は、今までの契約書にない「増改築に際して地主の承諾が必要とする条項や契約更新に際して法定、合意の更新を問わず、賃借人は適正な更新料を支払う。更新料に争いがあるときは鑑定士に鑑定してもらう条項」などが記載されていた。
組合からの指摘されたとおりの展開になった中で、田中さんは「組合と相談して現行どおりの契約書案を作成し、相手の言いなりにならいで頑張る」と決意を固めた。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月14日
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関西の地上げ屋が介入
底地の買取等を強要
荒川区東尾久に住むTさんは、昭和２４年から約１９坪を借地している。
先月突然、関西で開発会社をしているA開発と名乗る地上げ屋が来て、「今度この土地は地主さんから買取ったので借地人は土地を買取るか、借地権を売るか､どちらかに態度を決めろ。底地を買取る場合は関西では地価の半値だ。売る場合は相談に乗る。もし売買不成立の時は法的手段を取る」と脅かされ、借地借家人組合に相談し入会した。
組合の説明で借地を買取らなくても何ら心配ないことが解り、安心することが出来た。同時に近所の４軒の中１軒も入会し、他の３軒組合にも組合に入って一緒に頑張るよう説得している。
A開発という会社は大阪にあり、代表者が３月に刑事事件を起し不動産免許取消処分を受け、４月に代表者などを変更し再免許を取得している。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月12日
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借地権の買上げや底地の押売、借家の明渡しの相談が多発
東京が本社で大阪に支社がある不動産会社「東京都市開発株式会社」が、大阪の地上げ屋を使って、都内の借地やアパートの物件を買いまくっている。
同社のホームページで、「底地買います」、「アパート買います」と宣伝している。宣伝文句は「資産の買い替えなど、お考えの方相続対策で底地売却をお考えの方、面積を問いません。借地権のついたまま現状で買取をいたします」と、メールで相談と無料査定を呼びかけている。この会社と組んでいるのが大阪の地上げ業者「三和住宅」で、都内の各地の組合に借地権の買上げや底地の押売、借家の明渡しの相談が寄せられている。
武蔵野市吉祥寺南町でも、借地人の村上さんは今年の３月に前地主が東京都市開発に売却。前地主から「ご挨拶」の手紙で「突然ではございますが、貴殿に賃借戴いておりました不動産につき、今般事情があって下記の方へ売り渡したので本書をもってご通知致します」といってきた。その後、新地主の東京都市開発は今後の交渉と地代の受取りを三和住宅に全権委任しているの一点張りで、地代の振込も拒否してきた。やむなく、村上さんは地代を組合に預け、交渉は全て組合に任せた。
三和住宅は、４月から村上さんの地代を毎月組合に集金に来ている。東京都市開発は借地権の買取を主張し、路線価格の６０％の条件を提示してきた。村上さんは、高齢で病気のお母さんの介護をしなくてはならいない状態で、移転することは不可能であると借地権の売却を拒否した。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月11日
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建物建替えの非訟手続で新築する事が出来た
八王子市大和田町で借地をしているOさんは、借地上の建物の建替えに関して地主との話合いが纏らず、裁判所へ建替えの代諾許可申立の手続を行っていた。それに対し、今年３月に東京地方裁判所八王子支部において建替えに関する和解が成立し、従来の建物を取壊し、そこに木造２階建建物を新築することが出来る事になった。
Oさんの父親がなくなった以降から地主は頻繁に地代値上げ請求を繰返し、平成４年頃から地代の受取りも拒否され、法務局への地代弁済の供託を続けてきた。
Oさんは今回の和解成立の２年前に自宅の改築を地主に申し入れたが、地主は地価の４％の承諾料、更新料として６％を要求された。地主の性格上、これ以上の条件と譲歩を求めた上で改築の許可を得ることは困難と考え、借地借家人組合とも相談して組合の顧問弁護士に依頼し、建替え承諾に関する借地非訟手続を行った。
借地非訟の鑑定では、改築（新築）の申立は土地の通常の利用上相当と認められ、改築の承諾料を更地価格の３％（坪当たり約１７０００円）とし、地代の改定は不要として供託している現行地代が認められた。鑑定の結果通り和解が成立し、地主が契約書に挿入することを要求していた更新料支払特約は総て削除させ、平成３０（２００１８）年２月まで期間とする借地契約書を締結した。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月09日
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底地の買取で関西系不動産会社が買取を強要
昨年の１０月、「この土地は今度A会社が取得した。私は旧地主と新地主の代理人として今後底地の売買で訪問する事になった｣と言って関西系不動会社が、板橋区小豆沢に住む川村さんの家を訪ねてきた。
しかしその態度に強圧的で脅迫しているように感じた川村さんは、知人に紹介されて借地借家人組合事務所を訪問した。同じ地主から借りていた人に呼びかけて一緒に対応したほうがよいというアドバイスを受けて６人全員が組合に入会した。
当初、底地を５分５分で買取るように威圧していた関西系不動産会社も組合が窓口になったことを通知し、面会、電話で交渉を強要する事を拒否した趣旨の内容証明郵便を送付するなどして対応した。
その結果、新地主の代理人として弁護士が、この土地を正式に買取り登記も済ませたので底地の売買の交渉を行いたいと申し出があった。直接面会などの強要はしないことなどを約束させた上で､底地の売買など紳士的に話し合うこととした。地代も受け取る事を約束した。
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2006年12月07日
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借地契約期間１０年は無効
江東区牡丹３丁目で値札製造の仕事をしているHさんは、新規の借地契約を昭和５２（１９７７）年１２月に権利金５０万円を払って約１１坪を期間１０年、賃料は昭和６２（１９８７）年まで年間５万円という内容の契約を交わした。
昭和６２（１９８７）年、この時の借地契約の１０年間の期限が来たことと、地主自身が新築の建物を建てたいという理由で借地の明渡しを請求された。
しかし、建物を建てて未だ１０年であり、地主の要求はどう考えても非常識な要求である。投下資金の回収も出来ていない状態で建物を明渡すことは出来ないので地主の不当な要求を無視し続けた｡
だが地主も執拗に悪質この上ない明渡要求を言い続け、数年が経過しても不当な要求を執念でし続けた。Hさんは、ほとほと困り果てて平成５年に組合に入会した｡
組合は契約期間を１０年とした場合は、最高裁の判例から「借地法２条の法定存続期間の２０年に満たないため、借地法１１条の規定に反し無効され、期間の定めがなかったものとして取扱われ借地権の存続期間は３０年となる」ことから、平成１９（２００７）年まで借地期間は存続することをHさんに説明した。
従って、借地契約の更新まで未だ１４年も先のことなので､心配する事はないと激励した。加えて地主が建物を新築するために、わざわざ借地人を退けてまでする必然性があるとは到底思えないし、新築理由が借地明渡しの正当事由には当然の事としてなり得ない事を説明した｡
組合では早速話合いのために地主宅へ向かった。地主は「そちらが他人を立てるなら」と、地主は弁護士を代理人に立ててきた。その年の９月にHさんは組合役員と共に弁護士事務所で話し合った。
代理人は「昭和６２年の契約書の期間を２０年とし､平成４年以降の賃料は免除する｣｡｢但し地主が新築する場合と本件契約期間は更新しない」旨の確認書を渡されて是非協力してほしいと言われたが、Hさんは｢新規契約は結びません｣と契約を拒否し、そのまま今日に至った。
地主の考える２０年の契約期間、平成１９（２００７）年が近づいて来た為か、はたまた、前回の昭和６２（１９８７）年の更新料の空振りの反省からか、地主は、「来年の事ではあるが、契約期間の満了が近づいて来たのでそろそろ借地の明渡しか、更新料を払って契約を更新するかのどちらかに決めておくように｣と言ってきた。
Hさんは今回も組合とよく相談し、組合と連携をとりながら更新料支払拒否を貫き、借地契約の更新を成功させる覚悟でいる。
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2006年12月06日
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一旦支払った更新料を取り戻す
改めて更新料の支払義務が
無いことを地主に通知した
練馬区に住む千葉さんは、この２月に地主から、契約更新に際して、更新料の支払いとして２５０万円請求された。
すでに子供さんも嫁いで他の所に住んでおり、本人は年金生活を送っていた。その中からお金を工面し、１００万円を持って地主宅を訪問したが、地主は「これでは駄目だから借地を娘名義にして残りの残金を娘に出してもらえ」と言われ困っていた。知り合いの人に相談したところ組合を紹介してもらい組合事務所に来た。
組合で、よくよく話を聞くと１００万円を支払ってもまだ領収書ももらっていないという事なので、このお金を返してもらうことから考え、次に更新料については支払う必要のないことを通告する事にした。
嫁ぎ先の娘さんに電話で連絡を取り、娘さんから地主に電話してもらい「いろいろ検討するので、一旦１００万円を返してください｣と言ったところ、１００万円は返してもらえる事になった。
喜びの千葉さん「今度は、更新料の支払義務のないことを地主に通告し、地代の値上げも今まで言われたとおりにしてきたけれど、今後は頑張ってやっていきたい」と話している。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月05日
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借家人の抵抗で家主は不当条項を全面撤回
荒川区西尾久２丁目で昭和４８年から店舗を借りて中華料理を営んでいるSさんは、昨年９月末で３年間の借家契約の期間が満了した。
その際、家主から「再契約するには特約で３年間の期間限定とし、その時点で家主側に更新する気があれば継続できるが、そうでない場合は一切の立退料を請求せずに明渡すこと｣また「更新する契約書には更新料支払特約を入れる」という条件なら更新してやると言われた。
Sさんは、とても納得できず借地借家人組合と相談しながら何度も家主と話合い、最終的に裁判も辞さない覚悟で「借家人に不利な契約書には一切サインはしない」と通告した。
家主は最近になってやっと諦めがついたのか、当初の条件だった３年後の更新拒否や更新料支払特約等を総て撤回し、Sさんと組合とが借家人に不利益な契約条項を削除・修正した契約書に基づいて契約をすることを認めた。
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2006年12月04日
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更新料と地代の値上げを拒否する
荒川区西日暮里４丁目で４９坪の借地をしている深津重雄さんは、１０月末日で２０年目の更新を迎えたが、地主は８月頃から前回の更新料は３５０万円支払ってもらったから、今回は２０年経過しているので倍の７００万円を支払えと要求して来た。
深津さんは長引く不況で支払えないと断った。地主は「それなら６５０万円にするが、それ以上はダメだ。支払は分割でも構わない。更新料の支払は慣習であり、当然借地人は支払うのが当たり前」と強気一点張りである。
何度か地主と話合い行い、３００万円まで値下げした。地主はこんなに誠意を持って値下げしたのだから更新料は間違いなく支払え。嫌なら明渡すか地代を大幅に上げると通告して来たので借地借家人組合入会した。
早速、内容証明郵便で「更新料の支払は拒否する。地代も税額の４倍も支払っているので一方的な値上げは認められない」という趣旨の通告した。
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2006年12月02日
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家主、明渡請求を撤回
荒川区東尾久６丁目に住居兼工場を２０数年前から借家しているWさんは、ご主人と長期間努力し営業を続けて来た。今は奥さん一人で頑張っている。
ところが、平成１４年の秋頃突然家主から、借地を地主に返さなければならなくなったので、建物を明渡すよう請求された。Wさんは知人の借地借家人組合員に相談し組合入会した。地主に借地を返す必要も理由もないことを家主に伝えながら家賃を持参したが、受領を拒否され供託を開始した。
供託を１年間続けた昨年の暮、ついに家主が折れ、借家の明け渡しを撤回した。「供託を解除してほしい。月額４万円の家賃を２０００円だけ値上げを認めてほしい｣との要求に対し、Wさんは、ほんの気持ちだけ応じて現在に至っている。
Wさんは「組合に入会して本当に良かった。今までは家主に何か言うと後が恐くて何も言えなかったが､これからは自分の住まいを守る権利は勇気をもって主張して行く」と元気で働いている。
東京借地借家人新聞より
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2006年12月01日
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不動産業者が定期借家契約を押し付ける
当事者の合意の上でも居住用借家契約から
定期借家契約への切替えは法律で禁止されている
昭島市東町の賃貸マンションに居住する藤森さんは、今年に１月に突然、家主の代理人の弁護士から、「定期建物賃貸借につき、契約期間の満了により前記賃貸借契約が終了することをあらかじめ通知致します」との内容証明郵便を送りつけられた。
事の起こりは、２年前の契約更新時に始まる。藤森さんは今まで契約者だった奥さんと離婚したため、名義を変更してもらおうと不動産屋を訪ねたところ、新規契約と同じ家賃の５か月分を支払うよう請求された。藤森さんは離婚した奥さんと同居していたのに５か月分は支払えないと断った。その後、不動産屋から家賃の半月分３５０００円を支払ってくれれば、契約を更新するので手続きをするよう言われた。
藤森さんは、不動産屋から署名捺印をするよう求められ定期建物賃貸借契約書であることもよく分からず、契約書と定期建物の賃貸借に関する説明書にも署名・捺印してしまった。後で、この契約書は２年たったら家主が更新しないと言えば無条件で追い出されてしまうとんでもない契約であることが分かった。
藤森さんが日頃から建物の管理や入居者が生活しているにもかかわらず、家主が大きな騒音をたてて貸室の改造工事をすることに苦情を述べていることから、家主にとっては追い出したい借家人だったようだ。
藤森さんは組合と相談し､２年前の契約は借地借家法第３８条２項の説明義務に反し無効であること、名義変更で新規契約に当たらず､普通契約からの切替えは認められないと反論した。
東京借地借家人新聞より
参考
「借地借家法の一部改正に伴う経過措置」附則第３条により「居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。」
即ち、既存の居住用借家契約から定期借家契約へは、仮に当事者が合意した上で契約を締結しても切替えは出来ない。それは附則３条で禁止措置が採られているからだ。
但し、営業用の店舗・倉庫等は当事者の合意があれば、定期借家契約への切替えは可能である。更新契約時には、くれぐれも注意が必要である。（N）
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