2007 11/03 17:39
Category : 日記
2006年07月30日
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明渡を拒否
家主のアパート建替明渡請求に正当事由がないと断固拒否
板橋区中板橋の鈴木さんは、このアパートに住んで50年近くになる。隣に住む家主とは古い付き合いで、トラブルらしいことは一度もなかった。
建物は古く、一部にヒビも入っていたが、2年前に契約更新して、来年の4月まで契約期間があった。
ところが、建物を相続した子供達が6月に「建替えるので、明け渡せ」と言ってきた。鈴木さんは、契約の残存期間もあり、争いごとは好まないので、そのうち引越そうと思っていた。
しかし、家主は不動産屋を介して「引越料は出さない、来年早々に明渡せ」と強く要求してきた。
困った鈴木さんは、借地借家人組合に相談した。組合では早速「明渡請求には正当事由が無い。建物は古いが住めないわけではない」と、家主に通知をした。
家主は、内容証明郵便で、昭和19年の大審院判例などを挙げて争う旨、通知してきた。
その後、組合が代理人の不動産屋に「2年前にはまだ住めると言って契約を更新した」ことなどを指摘すると、「申し訳なかった。鈴木さんが希望する家賃の20ヶ月分の支払には応じますので、話し合いをまとめてください」と譲歩してきた。
鈴木さんは「一時はどうなることかと思ったが、組合にお願いして助かりました。私のような者が安心して住めるような世の中にしてください」と語った。
東京借地借家人新聞より
台東借地借家人組合
無料電話相談は０３−３８２１−６０４３
受付は月曜日〜金曜日(午前１０時〜午後４時)
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
2006年07月29日
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交渉で地代値下
地代減額の請求で値下げが認められる
豊島区南大塚に住む田中さんは、戦前から借地して住んでいた。戦後、焼け跡の中から、家を建て住み続け、今日にいたった。地主の言う通りの地代を支払っていたが、地主も代替わりし、借地人も代替わりし、地代を調べてみると税金の５倍以上になっていた。
田中さんは、組合のアドバイスも受けながら、地主に地代減額の請求をした。地主からは「減額請求する人間がいるなんて聞いたことがない」と回答された。
インターネットなどで不動産鑑定協会などのデータや税金が平成９年以降下落していることなどを調べ上げて交渉にのぞんだ。地主は田中さんの請求に押され、現行の約半分とし、税金の３倍程度にすることで合意した。
田中さんは「かつては税金の３倍程度だったが、税金が下がっているのに地代は下がっていない。減額請求している人が少ないからです。ダメでもともと組合員は請求すべきです」と語った。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月26日
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地主が底地の買取りを求めてきた
１４年間続いた借地の係争が解決
大田区久が原１丁目に居住する北嶋さんは、土地賃貸借契約更新の際に更新料でトラブルが生じ支払を拒否。地主も地代の受領拒否し供託に至った。
５年前頃地主は地元の不動産業者に依頼し、組合役員との交渉で建物の改造・大修繕工事の承諾の条件で金額も合意したのだが、地主は業者の意向を無視、またも地主のわがままで決裂。
例年を上回る暑い真夏に天使がやって来た。地主が大手不動産業者を介して底地の売買値段を提示、北嶋さんは提示額に不満はないが、頑固に組合との交渉を主張した。組合役員が提示底地価格の４５％の減額を求めたが、交渉の結果的は３３％の内容で合意した。
先日、決済され、１０年ひと昔というが、１４年目にしての解決となった。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月21日
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店舗の明渡し
老朽化で倒壊の危険ありとする
家主の主張退けて勝訴
豊島区上池袋、池袋駅から歩いて１５分位にある大通りで中華料理店とスナックを営業している高橋さんと渡辺さんは、一昨年、家主から明渡しを求められた。家主の条件は引越料程度だすが、後は一切補償しないというものだった。渡辺さんは入っていた民主商工会の紹介で、高橋さんとともに組合に入会した。
その後の話合いは一方的で、話合いにもならない。家主は、建物明渡請求裁判を東京地方裁判所に起こしてきた。
家主の主張では、本件建物は昭和２４年に建築され、老朽化が著しい。その上、大通りに面しており、振動などの影響で建物内部構造がゆがんでおり、このままでは、地震等による倒壊の危険があると主張してきた。その証拠として、区役所が作成した耐震診断書を提出してきた。
高橋、渡辺さんは、日常の営業のなかでは、倒壊の危険を感じたことがないこと、家主が２階を増築した時やその後、特別な補強をしなかったことが原因であるが、簡単な補強工事で十分耐震性のあるものにすることができること、家主自身、他に転居することなく生活していることから老朽化はしているが、朽廃が迫っているとはいえないと主張した。
結果は、家主の主張を退け高橋、渡辺さんの勝訴となった。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月17日
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保証金の９０パーセントが返還される
支払督促の手続きの和解で
保証金の90％が返還された
板橋区幸町に住む佐藤さんは、同じ町内で蒲鉾製造販売の商売をしていた。今から２０年以上も前に再入居というかたちで、新しいビルに入居した。
家主とは、再入居直後に店の前にある電柱の撤去をめぐって１年以上の争いがあり、その後、水道代、電気代の支払問題などで争いごとがあった。又、二年毎の賃料の値上げが、契約書の中に記載されており、いつのまにか近隣の相場からしても大変高い賃料になっていた。
佐藤さんは、高額な家賃と長引く不況の中で、これ以上商売として続けていくことが困難になり、廃業することを決意した。しかし、この家主は、明け渡したあとも支払った敷金や保証金を返却しないという評判で、１５０万円近い保証金が返却されるかどうか不安になり、以前から知人に紹介されていた組合に入会した。
今年の２月末に店舗を明渡した。１ヵ月後、保証金の返還を求めたところ、原状回復費用を５０万円近く求めてきた。早速、組合から手紙を出したところ「裁判でもなんでもやってくれ」という返事だった。
そこで、佐藤さんは保証金返還の支払督促申立の手続きを東京地方裁判所におこした。準備書面などを組合と一緒になって準備し、裁判所に出向いた。
組合の事務局長も一緒に和解室で、裁判官立会いのもとで、条件について話し合い約９割近くの保証金が返還されることになった。
「組合の人が、和解室まで立ち会ってくれて大変心強かったです」と佐藤さんは喜んでいた。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月14日
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更新料を請求される
地主からの更新料請求は断わり、
法定更新を主張した
昭島市拝島町で１１３坪を借地している森谷さんは、地主から今年の４月末で借地契約が満了するので、更新料として２０５万９０００円を試算したので協議に応じるよう通告された。
森谷さんは、戦後間もなく義理の兄が工場として借地していた土地を地主の了解を受け、昭和３０年に名義変更して借地権を引き継いだ。
その後、地主から２０年経過した昭和５１年に契約書を作成するとの話があり、森谷さんは法律のことは何も分からず、言われるままに契約期間１０年の更新契約書を作成した。
当初、旧借地法第５条に基づきさらに２０年間法定更新されると、平成２８年が更新時期で今年は更新時期ではないと主張したが、地主は借地法２条１項に基づき、期間１０年は無効となり、当初の存続期間３０年で、そこから契約時期が始まっていると主張してきた。
その後、森谷さんに事情を聞いたところ、戦後兄が契約した当時は、契約書もなく借地の目的が建物所有を目的としていたかどうかも不明で、昭和５１年に森谷さんの自宅を建てるために初めて契約書を作成した経緯があった。
そこで、今年の４月末日で契約期間が満了したという地主の主張は認めるが、契約期間満了後も借地の継続について地主は異議を述べていないことから、森谷さんは法定更新を主張することにした。また、更新料については支払い義務がないことから、はっきりと拒否することにした。
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2006年07月13日
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保証金を取り戻す
修理代で家主と交渉
保証金の償却分を除く全額返還
埼玉県所沢市で学習塾を経営居していた渡辺さんは、今年の3月で学習塾を止めることにし賃貸借契約を解約した。契約時に預けた保証金300万円は、年2パーセントの償却分を除き、当然返却してくれるものと思っていた。
その後、家主からはリフォーム代として40万円の請求をされ、「この金額を認めなければ保証金は返さない」ときつく言われ、困り果て知人に相談した。城北借組に入会していた知人は、組合を紹介した。
組合事務所を訪れた渡辺さんは、事務局長から家主の退去時のリフォーム代請求について、建設省のガイドラインや、平成5年に出された大坂地裁の敷金返還裁判の判決などを資料にその不当性を説明され、すぐ入会した。
組合の事務局長から「裁判も辞さない覚悟で家主と交渉する事。40万円稼ぐこと考えたらその位の労力を使って頑張ることが大事です」という励ましをうけた。
その後、家主と不動産との交渉の中で、渡辺さんは、自分の主張を堂々と伝え交渉し、最終的には、保証金の償却分を除いた全額が返ってきた。
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2006年07月10日
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借家の明渡し
２月に更新し、３月に明渡請求
立退料と更新時の費用返還で合意
板橋区赤塚のマンションに住む田中さんは今年3月に2年間の契約期間が満了し、更新の時期を迎えた。2月末に窓口になっている不動産屋に更新料と更新手数料を支払い、契約を更新した。
ところが、3月中旬になって家主は「建物が老朽化し崩壊する恐れがあるので立退いてくれ」という通知を寄越した。
驚いた田中さんは、城北借地借家人組合が毎月開催している西武百貨店池袋店の「相談会」を訪ねた。
相談員から「住み続ける権利があること、立退きに応じる場合でも適切な補償を請求できる」ことを聞き、同じマンションの居住者とともに組合に入って頑張ることになった。
家主代理の不動産屋は、当初、家賃の6ヵ月分の補償を提案し「これで立退いた人もいる」と強弁していた。
田中さん達は、組合が用意した「明渡合意書（案）」を示し、組合役員と一緒に交渉した。
その結果、立退料は家賃の14ヵ月分と先に払った更新料と手数料は返還することで解決の見通しが付いた。
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2006年07月08日
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地主が更新料の請求を断念
更新料の法的根拠を求めた
地主の弁護士は更新料の請求を断念
豊島区要町に33.5坪の土地を借地している加藤さんは、昨年末で借地契約期間の20年が満了し、更新を迎えた。10月頃に地主の代理人である弁護士から「近隣の相場である136万円を支払うよう」請求された。
加藤さんは、組合と相談し「更新料の法的根拠、金額の根拠」を示すよう回答した。法的根拠を示すことの出来ない弁護士は「前回、更新料を支払った。これは更新料支払いの同意と同じである」と主張した。
これに対して、加藤さんは「前回の支払いは建替え承諾料で更新料ではない。又、前回支払っても、今回も同意したとはみなされないという裁判の判例もある」と回答した。
相手側の弁護士は、返事が出来なくなり、この4月に「更新料の請求を断念した。新しい契約書を作成したいので検討してください」という文書を送ってきた。
加藤さん「組合と相談したおかげで、100％満足の回答です。でも、新しい契約がどのようなものか組合と引き続き相談していきます」と語った。
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2006年07月07日
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敷金を取り戻す
敷金でも嫌がらせ
練馬区練馬でスナックを経営していた鈴木さんは、昨年4月に店舗を明渡した。店を借りた当初から家主の嫌がらせがあり、そんな家主なので敷金も返還されないという不安があった。案の定、敷金返還を拒否してきた。
鈴木さんは組合に相談し､文書で敷金返還の支払督促の申立書を簡易裁判所に提出した。だが、家主は支払督促に異議の申立をし、通常裁判に移行した。
家主の回答書は�@更新料2回分、�A敷金の償却分、�B未払い家賃３ヶ月分、以上の合計が家賃の7ヶ月になり、それらの債務は敷金と相殺され残金はなにもないと主張してきた。
借主の主張は「�@更新料については法定更新されているので1回分は認める。�A家賃の未払いは認めるが､共益費の３ヶ月分は認めない。�B敷金の償却は契約書に記載されていないので認めない」というもので、この趣旨で準備書面を作成し裁判所に提出した。
裁判所でも家主は敷金の返還を拒否したが、最終的には借主の主張通りの結果で和解は成立した。鈴木さんは「組合のお蔭で敷金を取り戻すことが出来ました」と語った。
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2006年07月05日
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敷金が戻る
敷金からクリーニング費用は
差引かれたが残り全額が戻る
都築さんは千葉県市川市で9年前からマンションを借りていた。結婚のため引越しをすることになり、昨年の11月3日に管理を委託されている業者の立会いの下で退去の手続が無事に完了した。
ところが、管理業者から原状回復費として30万3134円の請求が突然一方的に送られて来た。都築さんは敷金を18万5000円預託しているから約12万円の追加請求である。部屋を故意・過失で汚したり、傷つけたという所が全く無いと考えていたので、この請求には驚いている。
友人の紹介で江東借地借家人組合に加入し、管理業者と直接交渉を開始した。先ず国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示し、「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧費用がなければ、敷金は全額返還が原則である。従って、内装費用まで負担することは認められない」と請求の誤りと不当性を正すと、管理業者は回答不能状態に陥った。全く根拠の無い請求だったことが明らかになた。
すると、後日業者は今までの請求を全面的に撤回し、室内クリーニング費用3万円を提示して来た。都築さんは、余りにも根拠の無い業者の請求に不満ではあったが、応諾の通知をした。ところが通知を受ける前に管理業者は、既に銀行口座に室内クリーニング費用3万円を勝手に差引いた金額で振り込んでいた。
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2006年07月04日
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立退き合意書を無理やり作成
消費者契約法で家主に立退き合意書の取消を通知
練馬区大泉にある5階建てのマンションに住む有田さんは、10年以上この同じマンションに住み続けてきた。訳が合って昨年離婚し、前夫が家から出て行った。前後し、前の家主がマンションを売却した。
新家主が夜の9時頃に来訪し、家賃の支払が滞っていると文句をつけ、｢夫がいない貴方に家賃が払えるか不安だ。そこで、部屋を退去するか、連帯保証人を両親にするか、今日、決めてもらいたい。」と強要した。
会社のオーナーに相談してから返事をするから、取敢えず今日のところはお帰り願いたいと言っても聞き入れて貰えなかった。
挙句の果てには、2月末に退去する旨の書類にサインしなさいの一点張りになり、書類にサインをしない限り帰ろうとはしない態度である。困り果てて仕方なく立退きの合意書類にサインをしてしまった。その後、心配になって、知人の紹介で組合に相談した。
組合は、この「立退き合意書」は消費者契約法第4条3項に違反しており、合意事項は取り消すことが出きると説明した。早速、「不退去による困惑で締結した立退き合意書は、消費者契約法第4条3項の規定に違反するので取り消す」という文書を作成し、家主に郵送した。
有田さんは｢組合に相談して助かりまし女だと思って馬鹿にされ、悔しい思いもしましたが､これで安心して寝る事が出来ます」と語った。
東京借地借家人新聞より
（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第4条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認
二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認
２ 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。
３ 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。
二 当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。
４ 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。
一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容
二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件
５ 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
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2006年07月02日
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家主から原状回復費用請求訴訟申立をされる
川崎市内の賃貸マンションを退去したKさんは家主から敷金10万4000円を上回る20万円を請求され、組合に加入した。
組合の支援と協力を得てｋさんは家主と再三折衝を重ねた。しかし、家主は一方的に川崎簡易裁判所に原状回復費用請求訴訟を申し立てた。
裁判所から訴状が送付され、Kさんは組合と相談した上で家主側の訴状を慎重に検討し、答弁書を作成して裁判所に提出した。
第1回は裁判官から原告(貸主）と被告（借主）双方の事情聴取で終了した。
第2階は被告(借主）側の答弁書に焦点が絞られ、原告（貸主）側に対して具体的な質問が集中され、次回判決を言い渡すことで終了した。
第3回は原告（貸主）が欠席し、裁判官が被告(借主）に対して勝訴の判決を言い渡し5分で裁判は終了した。
その後、原告（貸主）側から異議申立がなされず、借主の勝訴で判決の確定となた。
全国借地借家人新聞」より
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2006年07月01日
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家賃+消費税で支払え
豊島区のＪＲ池袋駅から歩いて10数分。通り沿いにラーメン店を営む中村さんは組合に入会して10数年が経っている。
毎回の更新時に家主とその代理人である不動産屋から嫌がらせを受けている。その他にも、店の前に置いてある自転車の度重なるパンク、店の前に、上からたまごが落とされるなど。
今回の更新では「家賃は現行通りとする。しかし消費税5％を上乗せして支払うこと」という通知を受けた。そこで、組合に相談し、相手の不動産屋に応じられないので現行通りの家賃で支払う旨返答したところ、不動産屋は「それなら裁判だ」と脅かしてきた。
心配になった中村さんは、組合に相談し、家主に対して次のような文書を作成してもらった。それは、「現在、消費税は内税ですでに納めている。今回の新たな請求は賃料の値上げ請求であるので、一方的な値上げには応じられない。本来ならば値下げ請求をしたいくらいであるが、現状維持ならば、合意更新するが駄目ならば法定更新にする」という内容で、その日のうちに文書を家主に郵送した。
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ところが、建物を相続した子供達が6月に「建替えるので、明け渡せ」と言ってきた。鈴木さんは、契約の残存期間もあり、争いごとは好まないので、そのうち引越そうと思っていた。
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１４年間続いた借地の係争が解決
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５年前頃地主は地元の不動産業者に依頼し、組合役員との交渉で建物の改造・大修繕工事の承諾の条件で金額も合意したのだが、地主は業者の意向を無視、またも地主のわがままで決裂。
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店舗の明渡し
老朽化で倒壊の危険ありとする
家主の主張退けて勝訴
豊島区上池袋、池袋駅から歩いて１５分位にある大通りで中華料理店とスナックを営業している高橋さんと渡辺さんは、一昨年、家主から明渡しを求められた。家主の条件は引越料程度だすが、後は一切補償しないというものだった。渡辺さんは入っていた民主商工会の紹介で、高橋さんとともに組合に入会した。
その後の話合いは一方的で、話合いにもならない。家主は、建物明渡請求裁判を東京地方裁判所に起こしてきた。
家主の主張では、本件建物は昭和２４年に建築され、老朽化が著しい。その上、大通りに面しており、振動などの影響で建物内部構造がゆがんでおり、このままでは、地震等による倒壊の危険があると主張してきた。その証拠として、区役所が作成した耐震診断書を提出してきた。
高橋、渡辺さんは、日常の営業のなかでは、倒壊の危険を感じたことがないこと、家主が２階を増築した時やその後、特別な補強をしなかったことが原因であるが、簡単な補強工事で十分耐震性のあるものにすることができること、家主自身、他に転居することなく生活していることから老朽化はしているが、朽廃が迫っているとはいえないと主張した。
結果は、家主の主張を退け高橋、渡辺さんの勝訴となった。
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保証金の９０パーセントが返還される
支払督促の手続きの和解で
保証金の90％が返還された
板橋区幸町に住む佐藤さんは、同じ町内で蒲鉾製造販売の商売をしていた。今から２０年以上も前に再入居というかたちで、新しいビルに入居した。
家主とは、再入居直後に店の前にある電柱の撤去をめぐって１年以上の争いがあり、その後、水道代、電気代の支払問題などで争いごとがあった。又、二年毎の賃料の値上げが、契約書の中に記載されており、いつのまにか近隣の相場からしても大変高い賃料になっていた。
佐藤さんは、高額な家賃と長引く不況の中で、これ以上商売として続けていくことが困難になり、廃業することを決意した。しかし、この家主は、明け渡したあとも支払った敷金や保証金を返却しないという評判で、１５０万円近い保証金が返却されるかどうか不安になり、以前から知人に紹介されていた組合に入会した。
今年の２月末に店舗を明渡した。１ヵ月後、保証金の返還を求めたところ、原状回復費用を５０万円近く求めてきた。早速、組合から手紙を出したところ「裁判でもなんでもやってくれ」という返事だった。
そこで、佐藤さんは保証金返還の支払督促申立の手続きを東京地方裁判所におこした。準備書面などを組合と一緒になって準備し、裁判所に出向いた。
組合の事務局長も一緒に和解室で、裁判官立会いのもとで、条件について話し合い約９割近くの保証金が返還されることになった。
「組合の人が、和解室まで立ち会ってくれて大変心強かったです」と佐藤さんは喜んでいた。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月14日
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更新料を請求される
地主からの更新料請求は断わり、
法定更新を主張した
昭島市拝島町で１１３坪を借地している森谷さんは、地主から今年の４月末で借地契約が満了するので、更新料として２０５万９０００円を試算したので協議に応じるよう通告された。
森谷さんは、戦後間もなく義理の兄が工場として借地していた土地を地主の了解を受け、昭和３０年に名義変更して借地権を引き継いだ。
その後、地主から２０年経過した昭和５１年に契約書を作成するとの話があり、森谷さんは法律のことは何も分からず、言われるままに契約期間１０年の更新契約書を作成した。
当初、旧借地法第５条に基づきさらに２０年間法定更新されると、平成２８年が更新時期で今年は更新時期ではないと主張したが、地主は借地法２条１項に基づき、期間１０年は無効となり、当初の存続期間３０年で、そこから契約時期が始まっていると主張してきた。
その後、森谷さんに事情を聞いたところ、戦後兄が契約した当時は、契約書もなく借地の目的が建物所有を目的としていたかどうかも不明で、昭和５１年に森谷さんの自宅を建てるために初めて契約書を作成した経緯があった。
そこで、今年の４月末日で契約期間が満了したという地主の主張は認めるが、契約期間満了後も借地の継続について地主は異議を述べていないことから、森谷さんは法定更新を主張することにした。また、更新料については支払い義務がないことから、はっきりと拒否することにした。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月13日
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保証金を取り戻す
修理代で家主と交渉
保証金の償却分を除く全額返還
埼玉県所沢市で学習塾を経営居していた渡辺さんは、今年の3月で学習塾を止めることにし賃貸借契約を解約した。契約時に預けた保証金300万円は、年2パーセントの償却分を除き、当然返却してくれるものと思っていた。
その後、家主からはリフォーム代として40万円の請求をされ、「この金額を認めなければ保証金は返さない」ときつく言われ、困り果て知人に相談した。城北借組に入会していた知人は、組合を紹介した。
組合事務所を訪れた渡辺さんは、事務局長から家主の退去時のリフォーム代請求について、建設省のガイドラインや、平成5年に出された大坂地裁の敷金返還裁判の判決などを資料にその不当性を説明され、すぐ入会した。
組合の事務局長から「裁判も辞さない覚悟で家主と交渉する事。40万円稼ぐこと考えたらその位の労力を使って頑張ることが大事です」という励ましをうけた。
その後、家主と不動産との交渉の中で、渡辺さんは、自分の主張を堂々と伝え交渉し、最終的には、保証金の償却分を除いた全額が返ってきた。
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2006年07月10日
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借家の明渡し
２月に更新し、３月に明渡請求
立退料と更新時の費用返還で合意
板橋区赤塚のマンションに住む田中さんは今年3月に2年間の契約期間が満了し、更新の時期を迎えた。2月末に窓口になっている不動産屋に更新料と更新手数料を支払い、契約を更新した。
ところが、3月中旬になって家主は「建物が老朽化し崩壊する恐れがあるので立退いてくれ」という通知を寄越した。
驚いた田中さんは、城北借地借家人組合が毎月開催している西武百貨店池袋店の「相談会」を訪ねた。
相談員から「住み続ける権利があること、立退きに応じる場合でも適切な補償を請求できる」ことを聞き、同じマンションの居住者とともに組合に入って頑張ることになった。
家主代理の不動産屋は、当初、家賃の6ヵ月分の補償を提案し「これで立退いた人もいる」と強弁していた。
田中さん達は、組合が用意した「明渡合意書（案）」を示し、組合役員と一緒に交渉した。
その結果、立退料は家賃の14ヵ月分と先に払った更新料と手数料は返還することで解決の見通しが付いた。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月08日
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地主が更新料の請求を断念
更新料の法的根拠を求めた
地主の弁護士は更新料の請求を断念
豊島区要町に33.5坪の土地を借地している加藤さんは、昨年末で借地契約期間の20年が満了し、更新を迎えた。10月頃に地主の代理人である弁護士から「近隣の相場である136万円を支払うよう」請求された。
加藤さんは、組合と相談し「更新料の法的根拠、金額の根拠」を示すよう回答した。法的根拠を示すことの出来ない弁護士は「前回、更新料を支払った。これは更新料支払いの同意と同じである」と主張した。
これに対して、加藤さんは「前回の支払いは建替え承諾料で更新料ではない。又、前回支払っても、今回も同意したとはみなされないという裁判の判例もある」と回答した。
相手側の弁護士は、返事が出来なくなり、この4月に「更新料の請求を断念した。新しい契約書を作成したいので検討してください」という文書を送ってきた。
加藤さん「組合と相談したおかげで、100％満足の回答です。でも、新しい契約がどのようなものか組合と引き続き相談していきます」と語った。
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2006年07月07日
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敷金を取り戻す
敷金でも嫌がらせ
練馬区練馬でスナックを経営していた鈴木さんは、昨年4月に店舗を明渡した。店を借りた当初から家主の嫌がらせがあり、そんな家主なので敷金も返還されないという不安があった。案の定、敷金返還を拒否してきた。
鈴木さんは組合に相談し､文書で敷金返還の支払督促の申立書を簡易裁判所に提出した。だが、家主は支払督促に異議の申立をし、通常裁判に移行した。
家主の回答書は�@更新料2回分、�A敷金の償却分、�B未払い家賃３ヶ月分、以上の合計が家賃の7ヶ月になり、それらの債務は敷金と相殺され残金はなにもないと主張してきた。
借主の主張は「�@更新料については法定更新されているので1回分は認める。�A家賃の未払いは認めるが､共益費の３ヶ月分は認めない。�B敷金の償却は契約書に記載されていないので認めない」というもので、この趣旨で準備書面を作成し裁判所に提出した。
裁判所でも家主は敷金の返還を拒否したが、最終的には借主の主張通りの結果で和解は成立した。鈴木さんは「組合のお蔭で敷金を取り戻すことが出来ました」と語った。
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2006年07月05日
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敷金が戻る
敷金からクリーニング費用は
差引かれたが残り全額が戻る
都築さんは千葉県市川市で9年前からマンションを借りていた。結婚のため引越しをすることになり、昨年の11月3日に管理を委託されている業者の立会いの下で退去の手続が無事に完了した。
ところが、管理業者から原状回復費として30万3134円の請求が突然一方的に送られて来た。都築さんは敷金を18万5000円預託しているから約12万円の追加請求である。部屋を故意・過失で汚したり、傷つけたという所が全く無いと考えていたので、この請求には驚いている。
友人の紹介で江東借地借家人組合に加入し、管理業者と直接交渉を開始した。先ず国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示し、「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧費用がなければ、敷金は全額返還が原則である。従って、内装費用まで負担することは認められない」と請求の誤りと不当性を正すと、管理業者は回答不能状態に陥った。全く根拠の無い請求だったことが明らかになた。
すると、後日業者は今までの請求を全面的に撤回し、室内クリーニング費用3万円を提示して来た。都築さんは、余りにも根拠の無い業者の請求に不満ではあったが、応諾の通知をした。ところが通知を受ける前に管理業者は、既に銀行口座に室内クリーニング費用3万円を勝手に差引いた金額で振り込んでいた。
東京借地借家人新聞より
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2006年07月04日
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立退き合意書を無理やり作成
消費者契約法で家主に立退き合意書の取消を通知
練馬区大泉にある5階建てのマンションに住む有田さんは、10年以上この同じマンションに住み続けてきた。訳が合って昨年離婚し、前夫が家から出て行った。前後し、前の家主がマンションを売却した。
新家主が夜の9時頃に来訪し、家賃の支払が滞っていると文句をつけ、｢夫がいない貴方に家賃が払えるか不安だ。そこで、部屋を退去するか、連帯保証人を両親にするか、今日、決めてもらいたい。」と強要した。
会社のオーナーに相談してから返事をするから、取敢えず今日のところはお帰り願いたいと言っても聞き入れて貰えなかった。
挙句の果てには、2月末に退去する旨の書類にサインしなさいの一点張りになり、書類にサインをしない限り帰ろうとはしない態度である。困り果てて仕方なく立退きの合意書類にサインをしてしまった。その後、心配になって、知人の紹介で組合に相談した。
組合は、この「立退き合意書」は消費者契約法第4条3項に違反しており、合意事項は取り消すことが出きると説明した。早速、「不退去による困惑で締結した立退き合意書は、消費者契約法第4条3項の規定に違反するので取り消す」という文書を作成し、家主に郵送した。
有田さんは｢組合に相談して助かりまし女だと思って馬鹿にされ、悔しい思いもしましたが､これで安心して寝る事が出来ます」と語った。
東京借地借家人新聞より
（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第4条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認
二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認
２ 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。
３ 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一 当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。
二 当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。
４ 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。
一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容
二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件
５ 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
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2006年07月02日
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家主から原状回復費用請求訴訟申立をされる
川崎市内の賃貸マンションを退去したKさんは家主から敷金10万4000円を上回る20万円を請求され、組合に加入した。
組合の支援と協力を得てｋさんは家主と再三折衝を重ねた。しかし、家主は一方的に川崎簡易裁判所に原状回復費用請求訴訟を申し立てた。
裁判所から訴状が送付され、Kさんは組合と相談した上で家主側の訴状を慎重に検討し、答弁書を作成して裁判所に提出した。
第1回は裁判官から原告(貸主）と被告（借主）双方の事情聴取で終了した。
第2階は被告(借主）側の答弁書に焦点が絞られ、原告（貸主）側に対して具体的な質問が集中され、次回判決を言い渡すことで終了した。
第3回は原告（貸主）が欠席し、裁判官が被告(借主）に対して勝訴の判決を言い渡し5分で裁判は終了した。
その後、原告（貸主）側から異議申立がなされず、借主の勝訴で判決の確定となた。
全国借地借家人新聞」より
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2006年07月01日
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家賃+消費税で支払え
豊島区のＪＲ池袋駅から歩いて10数分。通り沿いにラーメン店を営む中村さんは組合に入会して10数年が経っている。
毎回の更新時に家主とその代理人である不動産屋から嫌がらせを受けている。その他にも、店の前に置いてある自転車の度重なるパンク、店の前に、上からたまごが落とされるなど。
今回の更新では「家賃は現行通りとする。しかし消費税5％を上乗せして支払うこと」という通知を受けた。そこで、組合に相談し、相手の不動産屋に応じられないので現行通りの家賃で支払う旨返答したところ、不動産屋は「それなら裁判だ」と脅かしてきた。
心配になった中村さんは、組合に相談し、家主に対して次のような文書を作成してもらった。それは、「現在、消費税は内税ですでに納めている。今回の新たな請求は賃料の値上げ請求であるので、一方的な値上げには応じられない。本来ならば値下げ請求をしたいくらいであるが、現状維持ならば、合意更新するが駄目ならば法定更新にする」という内容で、その日のうちに文書を家主に郵送した。
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